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分享到QQ空間第三塊：“二手地”重生
漫步在廣州TIT創意園的大道上，呼吸著翠綠植物散發的香氣，欣賞著不時出現的個性雕塑，流連於一家家時尚的設計室和品牌服裝店……人們很難想象，這裡以前到處是破舊的廠房。
TIT創意園的前身是廣州紡織機械廠的舊廠房，近幾年，在廣州“三舊”(舊城鎮、舊村庄、舊廠房)改造中得以重生，建起了設計區、展示廳、時尚發布中心等，土地利用價值大大提升，成為“二手地”再開發再利用的成功實踐。
“三舊”改造獲認可
廣東是我國改革開放的先發地區，30多年來，在經濟高速發展的同時，也消耗了大量土地資源。廣東省國土廳介紹，2010年至2020年，廣東年均可用新增建設用地僅為27.5萬畝，與1996年至2009年年均43.7萬畝相比，相差16.2萬畝。
廣州市常務副市長陳如桂說，2012年底，廣州可開發利用的平地資源隻剩下不到600平方公裡，按照現在每年30平方公裡的新增耗地速度，15年左右廣州將無地可用。
而與此同時，廣州還有536平方公裡的“三舊”用地，這些前期開發的存量建設用地效率低下、布局不合理、配套不完善，如果能夠得到再次規劃開發利用，將釋放巨大空間，騰出近300平方公裡土地。
在這一背景下，近年來廣東多地進行了“三舊”改造試點。獵德村是廣州138個舊村庄中被改造的第一個。這個位於廣州核心區的舊村，原有建筑多是“貼面樓”“握手樓”，既危險土地利用率又不高。2007年，由村集體股份公司與所在的天河區政府合作，拍賣地塊融資46億元啟動改造。
如今的獵德村已完全變了樣。記者在現場看到，根據地理環境條件，獵德村以獵德大橋和新光快速路為界，被分為了橋東、橋西和橋西南三部分。橋東為復建安置區，橋西南建設酒店並安置部分集體物業，橋西地塊拍賣融資用以滿足改造資金需求。改造后的獵德村產業功能、環境面貌完全融入珠江新城中心商務區，實現了一體化發展。
據了解，截至2012年，廣州共完成“三舊”用地改造21.7平方公裡，增加公共服務用地4.7平方公裡，拉動固定資產投資超過2000億元。改造后，土地產出率提高67%，綠地率增加30%以上。國際金融城、民間金融街、聯合交易園等成片“三舊”改造項目成為廣州轉型發展的新地標。
廣東的試點也得到了相關部門的認可。國土資源部6月正式批復《廣東省深入推進節約集約用地示范省建設工作方案》，允許廣東繼續深化“三舊”改造，並創新“三舊”改造實施模式。
“二手地”開發大趨勢
實際上，類似廣東“三舊”改造這樣的“二手地”開發利用，已成為不少經濟發達地區獲取土地資源的重要方式。
2012年，浙江省嘉興市出台《關於實施“兩退兩進”促進經濟轉型升級若干意見》，明確提出：“到2015年末，全市共騰退低效工業用地3萬畝、力爭4萬畝，並按新准入標准，完成再供地面積達到70%以上。”
所謂“兩退兩進”，即“退低進高、退二進三”，變原來高消耗、高排放、低效益產業為高端、高效、低碳產業﹔騰出空間發展戰略性新興產業、高端裝備制造業和生產性服務業。
在江蘇無錫，當地採取新增用地與盤活存量捆綁挂鉤的措施，如需新增用地，就必須盤活一定存量土地和低效利用土地，極大調動了各地盤活存量土地的熱情。近5年來，無錫共挖潛盤活15萬畝存量建設用地，約佔總供地量的一半左右。
廢舊礦業用地也進入了再開發的視野。江蘇徐礦集團旗下大黃山礦、夏橋礦、韓橋礦、青山泉礦、新河礦、臥牛礦、義安礦和馬坡礦8個礦山地下生產已經全部關閉，其可利用土地均在積極進行再開發運作。
其中大黃山礦可利用土地805.93畝，正在建設江蘇寶通物流園﹔義安礦可利用土地515.78畝，利用徐州市焦化廠搬遷擴建機遇，以土地入股新公司，建設大型焦化企業，目前義安礦409畝土地已經補辦出讓手續，作價入股環宇焦化。
江蘇省國土廳土地利用處處長倪紅升認為，把以前的舊廠房、舊礦區、低效利用的城鎮土地進行整理開發，盤活再利用，具有較大潛力，已成為各地獲取建設用地的一個重要途徑。
今年4月，國土資源部也印發《開展城鎮低效用地再開發試點指導意見》，確定在內蒙古、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、江西、湖北、四川、陝西十省(區、市)開展試點，推進城鎮低效用地再開發利用，優化土地利用結構。
該意見明確，符合土地利用總體規劃的下列城鎮存量建設用地可列入試點范圍：國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地﹔不符合安全生產和環保要求的用地﹔“退二進三”產業用地﹔布局散亂、設施落后，規劃確定改造的城鎮、廠礦和城中村等。
預防再開發風險
在談到城鎮低效用地再開發時，國土資源部副部長王世元表示，由於各地在市場發育程度、政府財力、社會資本的活躍程度等方面存在一定差異，因此擬開展城鎮低效用地再開發試點工作的地方，要根據當地實際，採取多種改造模式。
記者在採訪中了解到，目前試點地區主要採取以下幾種方式盤活和開發城鎮低效用地。
一是協商收回。對企業無法按照原土地出讓合同或劃撥決定書約定開發的產業用地，政府通過協商收回土地使用權進行再利用。
二是鼓勵流轉。對已投入一定資金進行土地開發，用地已滿足轉讓條件，但短期內難以繼續開發或達到預期目標的，鼓勵企業依法流轉。
三是“退二優二”。鼓勵工業企業利用現有廠房、土地開展技術改造，促進傳統產業轉型升級，在不改變土地用途的前提下提高土地投資強度、利用效率和容積率。
四是“退二進三”。支持企業利用已有存量土地和原廠房興辦服務業。
無錫市國土局土地利用處處長邱紅杰就對記者表示，當地支持企業利用已有存量土地和原廠房興辦商務和信息服務、研發設計、文化創意、物品儲運、鮮活農產品銷售等服務業，鼓勵用地單位利用已有土地開發地下空間和“二次開發”，不改變土地用途的，免繳增加建筑面積的土地出讓金。
需要注意的是，城鎮低效用地再開發是成本、風險和潛在收益都很高的一項工作，需要建立起合理的土地利益共享機制，才能調動原土地使用權人、社會有意參與者等多方力量共同參與的積極性。
王世元強調，在積極探索推進城鎮低效用地再開發政策創新的同時，要清醒地認識到，城鎮低效用地再開發是一項復雜的社會系統工程，涉及很多政策創新，必須慎之又慎。試點過程中要切實加強監管，做好跟蹤評估，及時糾正偏差，確保規范運作、穩妥推進。(記者 烏夢達 孫彬 潘強)
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