牛鳳瑞：房地產調控不應作為宏觀調控的應急工具

房地產及其調控政策涉及錯綜復雜的社會利益關系，已經成為我國經濟社會乃至政治生活中最敏感、分歧最大、爭論最為激烈的話題。對於近十年來，特別是近兩年來的被稱為歷史上最嚴厲的調控，政策效果如何，仁者見仁﹔調控政策的執行成本與收益比較，未見評估﹔關於房地產市場的未來走勢及其調控政策的調整方向，智者見智﹔新國五條實際效應有待實踐檢驗，攪動市場亂局也非初衷。政策是決策部門依據對客觀規律的認識和總體形勢的判斷，對發展目標的選擇及其為實現目標而採取的措施。回答房地產政策向何處去，首先要對房地產市場總體形勢作出判斷。

房地產形勢：房價上漲比下降對經濟社會負面影響小

從2004年起我國房地產調控力度總體上呈不斷加大趨勢，房地產泡沫論、房地產崩盤之聲亦不絕於耳。但房地產投資仍在持續快速增長（由2005年的1.59萬億元增加到2012年7萬億元，年均增長率達24％），商品房的平均價格和交易量總體上亦呈大幅度上揚趨勢。我國的城市化、工業化進程對房地產產品的增量需求，城鎮居民對居住條件的改善性需求，舊城、舊街、舊村、舊廠改造對房地產的被動性需求，這幾種需求的疊加，造成的市場供不應求效應是房地產投資和平均價格大幅增長的根本動因。

限購、限價、限貸、限賣等行政強制手段或可會有量跌價滯或者量價小幅齊跌，但隻具短期的階段性效應，不僅不可能改變房地產市場供不應求關系的基本面，而且潛伏著市場反彈與增強調控力度的交替反復、惡性循環的風險。令人眼花繚亂的相互矛盾的環比、同比數據，典型調查案例等等隻具企業經營決策層面的意義，不具政策調整層面的意義。

從短期看，我國房地產市場相對於歷史上最嚴厲的調控，政策效果似乎初步顯現，雖有去冬的翅尾和今春的回暖，但大起大落的概率較小。從長期看，我國房地產市場交易價格將在漲漲落落中呈總體的上升趨勢，其間個別時段、局部區域因供求關系加劇，房價會有較大升幅，但在一個較長周期內（如3-5年），隻要房價上漲幅度低於居民收入增長水平，各方面的利益關系就比較容易得到協調。我國房地產交易量上揚的拐點到來將是工業化完成、城市化高潮之后的事，商品房價格的漲漲落落和市場交易量高峰與低谷的交替出現則是市場的常態。

所以，我對房地產市場未來趨勢總的判斷是：我國房地產無大事，房價上漲比房價下降對經濟社會的負面影響要小，房價過度上漲造成所謂泡沫破滅在一、二十年內概率不大，國人大可不必自憂自擾。過度炒作房地產的負面現象，隻能激化社會矛盾，而不利於相關利益關系的協調。人為拔高住房民生的社會性和政治性權重，無助於統籌兼顧和和諧社會的構建。對房地產市場活動進行過度的行政干預，不僅是有限行政資源的無效配置和行政效率的下降，而且會掩蓋公共領域行政管理的缺位和市場配置資源領域政府管制的越位，進而成為深化體制改革的負能量。堅持正確的調控方向，我國房地產業將是一片光明。

房地產政策調整要把握兩個邏輯起點

我國房地產政策調整要把握兩個邏輯的起點，一是房地產業的地位問題，二是房地產政策應否成為宏觀經濟調控的應急工具。學術界內的分歧焦點也大多集中於此。

房地產業的地位：土地財政是實現社會再分配的杠杆

作為國民經濟的一個部門，房地產業的存在與發展不依人的主觀喜歡和厭惡為轉移，房地產業是否被政府文件和教科書賦予基礎產業或支柱產業地位也無關緊要，但房地產業是上下游關聯度極強的產業，是為人類活動建設房屋和場所的產業，是為城市化、工業化提供物質基礎的部門則是確定無疑的。

房地產雖被統計部門劃為第三產業，但它把相關要素組合起來，生產出房屋等實實在在的物質產品，滿足社會需要，符合實體經濟定義，是名符其實的實體經濟，而非虛擬經濟。住宅首先是最終消費品，其次才是投資品。我國居民購房的主體是自住需求，保值增值是第二位的。以發達國家已經高度資本化的房地產市場數據為參照系簡單套用我國房地產市場，沒有可比性，當然不會得出正確的結論。在我國居民吃穿用行等物質消費需求基本滿足的情況下，改善居住條件不僅成為消費結構升級的重點，而且成為重大的民生問題。把防過熱、防過剩、防投資率過高長期作為宏觀調控的主基調，與社會主義初級階段的基本國情較少相容。

我國房地產業快速發展，是社會經濟發展和民生改善的必然要求，與經濟過熱、產能過剩沒有直接的因果聯系﹔通脹是貨幣現象，增加房屋產品有效供給是抑制通脹的物質基礎﹔房價上漲不等於房地產泡沫，房地產泡沫危及我國金融安全之說，依據不足，意在轉移視線，因為我國金融安全的主要威脅首先來自於金融機構內部治理結構﹔房價、地價的背后是復雜的社會再分配關系，土地財政是實現社會再分配的杠杆，關鍵是如何改進和用好問題，簡單否定於事無補。在缺少宏觀統計的情況下，國內一些學者拋出的雷人數據，如房價中的61％被政府拿走，十年來政府通過征地拿走了30萬億，全國住房空置6500萬套等等，除了添加新聞佐料，煽動社會情緒外，沒有任何積極意義。

房地產調控：不應作為宏觀調控的應急工具

房地產業生產周期長，一個項目從拿地到建成出售一般要經過2∼3年。住房產品個性化強，消費需求彈性大，人均幾平方米可以滿足基本需求，人均幾十平方米住得舒服，數百平方米的高端住宅也是許多人的追求。

一個社會在一年內能夠買得起住房、且付諸購買行動的家庭，隻能是少數。一個家庭購房是多年儲蓄，一次支付，多年消費，選擇性強。在一個家庭存續的幾十年周期內，能夠買得起住房、且付諸購買行動的時刻，一般只是一兩次。若在一年內有5％的家庭購買住房，即等於這個社會居民住房20多年更新一次。房地產市場面對的數以萬計的企業和數以百、千萬計的購房者，市場供求關系時時都在發生變化，而政策從制定和出台到發揮效力總有一個滯后期，不可能對供求雙方產生立竿見影的影響，因而不應、也不可能發揮宏觀調控應急工具的效能。實現居民住宅供給與需求的基本平衡，我國要經過幾十年的艱苦努力和兩三代人的代際積累。

期望房地產政策發揮宏觀經濟調控應急工具的作用是不可能的。房地產政策密集出台即等於政策多變，加劇市場波動，放言還有更嚴厲的政策出台意味著對現行政策缺乏信心。

我國房地產政策：堅持市場化方向 增加住宅有效供給

目前我國的房地產市場依然是“政策市”，房地產兩大基本要素（土地、資金）主要掌控在政府之手，政府調控對市場供給預期具有決定性影響，對需求預期亦有重要影響。供求雙方有一個穩定的預期是房地產業健康穩定發展的前提，而一個相對穩定的房地產調控政策則是穩定市場供求雙方預期的基礎。

所以一個符合社會經濟發展規律、適應社會主義初級階段基本國情和社會主義市場經濟體制要求，並保持相對穩定的房地產調控政策是房地產健康穩定發展的前提。

逐步淡化以控制房價為主的政策目標

有學者爭辯：如果沒有調控，我國房價會有更快上漲，這只是一種假設，沒有實際意義。因為社會主義市場經濟幾乎不存在要不要調控的爭論，焦點在於調控的邊界、時機、力度的把握和方式、方法、措施的選擇。多年來，我國房地產調控把抑制房價過快上漲和房價合理回歸作為主要政策目標，雖然佔領了道德制高點，擁有保障民生的正義性，但實踐結果卻是房價照長不誤，社會關系不和諧的程度加深。原因在於政策目標違背房地產市場客觀規律。

事實上，房價的漲漲落落既是市場配置資源的基本形式，也是市場發現和形成價格的必經路徑。以抑制價格達到一種商品在更高水平上供求平衡，在國內外從來沒有成功的先例。房價上升表明市場供不應求，要求擴大投資，增加供給。以行政手段控制房價上漲，隻能刺激需求的增加，加劇市場供不應求的矛盾。限購只是人為地暫時改變了供求關系，並不能使住房購買力最終釋放﹔審查購房資格，成本過高，效果不佳，莫如審查購房資金來源的合法性﹔抑制炒房的重點應是對金融部門內外勾結參與炒房進行精確打擊﹔抑制投資性購房雖有減少市場需求之效，但也阻塞了民間投資渠道，減少住房租賃市場的有效供給。

在控制房價過快上漲的同時，又抑制房地產投資的增長，政策效力相互抵消，進一步扭曲供求預期。房價回歸到何種水平為理性，未見明確界定，回歸到哪一年的房價為合理水平，沒有誰能作出定論。房價關系的民生，不僅指准備買房人的民生，還應包括已經擁有住房人的民生和短期內買不起也租不起，住房人的民生。在房屋建造成本（土地、原材料、勞動力等的價格）普遍上漲，物價上升趨勢不可逆轉的背景下，以控制房價上漲為主要調控政策目標，自我束縛手腳，執行成本過高，也難以達到預期目的。

以增加住宅有效供給為政策基點

增加住宅有效供給是抑制房價過快上漲的釜底抽薪之策。房地產政策主要目標由控制房價過快上漲轉變為增加住宅有效供給才能發揮政策的正能量。我國仍處於並將長期處於社會主義初級階段，社會主義初級階段的主要社會矛盾是人民日益增長的物質文化需求與落后的生產力之間的矛盾，在房地產領域的主要表現就是住房水平低、有效供給不足。我國待售住房和在建住房達40億㎡的統計數據，以及個別城市、某個時段、典型樓盤的住房閑置和少數家庭過多佔有住房等典型事例，並不証明我國住房供不應求的主體態勢和主要矛盾已經改變。

我國城鎮居民房均住房存量已達1.02套的統計數據，由於包括了25％的平房以及大量的危舊存量住房，隻能証明“讓大多數有房住”的口號是站不住腳的，而不能証明城鎮住房已經基本滿足需求。以擴大房地產投資，增加住房有效供給，包括保障房、普通商品房和高端商品房在內的有效供給為政策基點，才能從根本上改善供求關系，撐握房地產調控的戰略主動權。禁止高端住房供地，等於把高端住宅市場推給外國人，與構建多元的住房供給體系、滿足市場多樣化需求的發展趨勢不相容，因而弊大於利。租房是按月支付住房消費，購房則是一次性支付的多年住房消費。若把購房作為消費支出，我國投資率將下降6∼7個百分點。

房地產是擴大內需與改善民生的第一節點，與轉變經濟增長方式、優化結構、穩定增長高度相容。把增加房地產投資與經濟過熱相聯系，與發展實體經濟相對立，理論上不能成立，實踐証明也是有害的。住房消費擠出其他生活消費，是消費者的偏好﹔把居民購房支出與擴大消費對立起來，邏輯不通。所以，我國房地產投資保持一個較快的增長，房地產投資佔固定資產投資的較大比例，具有階段的必然性和合理性，也是滿足人民日益增長的住房需求的物質前提。

堅定住房市場化改革方向

上個世紀末以來，城鎮居民住房整體上大有改善的實踐証明，我國住房體制的市場化改革基本上是成功的，方向正確。住房制度改革還有諸多需要完善之處，部分居民居住困難還沒有得到解決是階段性、暫時現象，與住房制度市場化改革方向無關。房地產領域成為腐敗的重災區，住房分配新的不公現象依然存在，有的還很嚴重，但只是支流，與住房體制改革沒有必然的聯系。以支流否定主流，用個別局部現象否定整體事實，隻能誤判形勢。構建多元的住宅供應體系與住房市場化改革並非水火。但泛化住房保障邊界，把中等收入階層納入住房保障范圍，與市場化改革方向相悖，也是不可持續的。

建設住房保障體系是住房制度市場化改革的重要組成部分，在一定時期內，加大保障房供給力度，以償還歷史欠帳是必要的。但過度擴大公有住房規模，構建所謂的住房雙軌制，不僅受到公共財力支撐的約束，而且有腰斬住房市場化改革之虞。保障性住房的主體是廉租房，在強勢部門實質上的福利分房仍然存在的情況下，允許部門、單位集資建房，把經濟適用房、雙限房、人才房、拆遷安置房、危舊房改造、城中村改造等政策性建房統統納入保障房范圍，不僅模糊了住房保障本來含義，扭曲社會再分配關系，而且增加了以權謀私的空間。少數低收入階層通過保障解決基本住房需求，多數人通過市場滿足住房需求，對其中的夾心層給予住房信貸金融政策支持應是正確方向。

增強房地產調控政策的彈性和差異性

住房是個性化極強的私人消費品。在一般情況下，開發商比政府對市場信息的把握更充分，政府的調控政策邊界應限制在公共領域。限購、限貸、限價，90㎡以下套型佔商品房建設的70％以下等等政策規定，是對市場交易和產品結構的過度干預，不僅扭曲了正常的市場供求關系，而且加大了房地產市場調控成本，造成了寶貴的行政資源錯配和行政管理的越位與缺位並存。

房地產是區域性市場，一般情況下，地方政府比中央政府對市場信息的把握更充分。我國各地的房地產市場供求情況千差萬別，面臨的主要矛盾和約束條件也極不相同。減少和弱化中央房地產政策的指令性和數量性調控指標，調控目標有更多的彈性，較多地體現地方的差異性，應是房地產調控政策調整方向。特別是當前，實施科學的房地產信貸政策和合理的土地供應節奏，更多運用經濟杠杆調節房地產市場供求關系，往往比行政指令、問責、約談、督察等更有正效力。城市政府擁有更大的調控本地房地產市場、解決居住民生的自主決策權，更有利於房地產健康穩定發展和低成本地改善居住民生，把國家調控目標落到實處。