国外不动产登记：模式各异 旨在规范(图)【3】

　　法国：不断完善 弥补缺陷

　　1804年，法国颁布著名的《民法典》，其中关于公民无权变更效力的规定，成为世界上最早的关于不动产登记的法律文献。但出于对贵族阶层利益的考虑，最终施行的《民法典》对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。换句话说，所谓对不动产登记，即对不动产物权变更行为起证明效力，以对抗第三人，如果登记事项实质上不成立或无效，则该登记不得对抗善意第三人。法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易的风险问题，但是，专业人士分析认为，这种契据性质的登记模式，其本身所具有的“非必要条件”使得保障效果打了折扣。

　　在这种登记制度下，因登记不作为不动产物权变动的要件，登记机关也就无须对不动产变动进行实质审查，仅为形式审查行为，登记机关的责任也远不如德国产权登记制度下的登记机关重。但是分析认为，综观法国《民法典》可以看出，立法者对更为重要、更为复杂的不动产物权变动，如抵押、赠与、强制出卖不动产等，均法定要求公证，非经公证不生效。

　　法国民法制度下，对于物权变动，取得了债权就等于取得了物权，登记的目的是为了对抗第三人，其最大缺陷在于交易安全方面存在漏洞，即出售人在出售不动产后，如果尚未登记公示，可能将该不动产再行出售，对后来的出卖行为予以登记公示，也就是“一房多卖”现象；原买受人依原合同已取得该不动产的所有权，在未公示情况下也可将该不动产转让。这种制度在实践中容易导致物权重复现象，也不利于保护合法买受人和善意第三人利益，登记公示对抗制度对交易安全的补救，并不能从制度上消除这一安全隐患。

　　但随着法国公证人制度和不动产买卖制度的不断完善，上述情况出现的可能性已接近于零。法国不动产业内人士介绍称，法国不动产为永久产权，公证人代表国家公职机关全权负责登记。实际上，在进行一桩不动产买卖或变更的过程中，公证人会根据不动产的登记情况，对该不动产相关的各个方面进行评估和审查，而这一评估和审查的最长追溯期可长达30年。公证人会认真核查30年来涉及该不动产的所有贷款和赠予情况、买卖纠纷，甚至邻里协议，以确保买卖双方的合法利益。当然，有些不动产购买人出于隐私或避税方面的考虑，会选择成立个人民事公司，然后以该公司名义购买不动产。（经济日报驻巴黎记者 胡博峰）