稀缺學位房“破四奔五”

繪圖：吳文鋒

　　廣州市房地產中介協會、合富置業等機構近日紛紛發布了上月廣州二手樓市報告。其中顯示，廣州二手房市場呈現出學位房熱、剛需板塊熱及剛需戶型熱三大熱點，名校板塊個別樓盤均價甚至“破四奔五”。業內人士指出，今年年初能在中心城區搶到100萬元以內名校學位房的買家，普遍都是一次性付款購房的。

　　●南方日報記者 鄭佳欣

　　焦點1

　　越秀學位房 放盤價漲幅超兩成

　　廣州市房地產中介協會的報告顯示，中心六區二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為13.40萬平方米、14.36萬平方米，分別大幅上漲87.14%和80.27%，成交均價18823元/平方米，環比基本持平。

　　“信貸收緊、利率上浮及公積金新政為廣州樓市帶來一些負面影響，但市場總體量升價穩。”報告指出，二手房市場呈現出三個熱點：學位房熱、剛需板塊熱及剛需戶型熱。名校聚集的東風東、淘金—先烈、小北和天河北等板塊本月供需兩旺﹔廣鋼板塊帶熱芳村樓市，白雲區的機場西、新市及羅沖圍等剛需買家青睞的板塊成交活躍﹔90平方米以下的剛需戶型成為市場名副其實的主角。

　　來自房地產中介協會的數據顯示，3月份中心六區中介促成的新增放盤量為13.40萬平方米，總體大漲87.14%，放盤價為19132元/平方米，上漲1.04%。

　　教育部門日前發出的“廣州市義務教育將實施就近入學”的通知，成為學位房狂漲的政策利好。東風東、淘金—先烈、小北等名校板塊交易活躍，使得越秀區整體交易量上漲89.57%，天河北板塊成交量也大漲，這些名校板塊個別樓盤均價已經“破四奔五”。數據顯示，越秀區學位房市場十分火熱，放盤價相比去年同期漲幅達20%-30%。

　　報告還指出，芳村一帶的樓價尚處於中心六區的低地，廣鋼板塊的規劃利好及地王效應帶熱芳村片區，帶動荔灣區成交量整體上漲91.79％﹔白雲區的機場西板塊、新市板塊及羅沖圍板塊等剛需青睞的板塊交投活躍，在剛需的入市下，促使白雲區整體成交量上漲84.35％。

　　據合富置業成交數據分析，在學位房買家最關注的越秀區，今年年初以來100萬元以內的學位房成交個案中，物業面積最大都只是30平方米而已，戶型以樓梯樓單間居多。

　　焦點2

　　四成買家一次性付款 價錢好商量

　　進入2014年首季，二手房房貸市場額度繼續呈現偏緊的狀況，特別是大多數銀行首套房貸利率仍舊維持基准甚至上浮5%-10%的狀況，如往年年初二手房貸額度充裕、首套房貸利率甚至有一定幅度優惠的情況並未在今年一季度重現。

　　來自合富置業的統計數據顯示，2014年一季度整體二手住宅市場當中，一次性付款購房的比例達43%，而2013年一季度一次性付款購房比例僅佔當時整體市場的33%。

　　在房貸額度持續偏緊的影響下，一次性付款購房比例甚至已連續5個月高於40%以上。”梁燕明表示，不少擔心房貸額度緊張而影響收齊樓款進度的業主，願意給予一次性付款買家2%-5%不等的議價空間，甚至有低總價物業的業主在放盤時已指定隻會賣給一次性付款的買家。

　　梁燕明表示，今年一季度當中，有相當一部分個案是業主急於套現換房的個案，因此不少一次性付款買家憑借付款方式的優勢，成功說服業主降價而購得物業。

　　此外，市場上相當搶手的中心城區名校學位房，若買家能一次性付款，亦有可能成功說服業主降價。如朝天路小學招生范圍內，就有一套售價130萬元的低層小戶型學位房，最終買家願意以一次性付款的方式完成交易而成功說服業主讓價15萬元出售物業。

　　“今年年初能在中心城區搶到100萬元以內名校學位房的買家，普遍都是一次性付款購房的。”合富置業市場經理梁燕明表示。

　　焦點3

　　低價房越賣越少

　　合富置業的報告指出，經過一年時間二手樓價持續走高，今年一季度整體二手樓價較去年同期出現兩成左右的升幅，個別供求關系最緊的中心城區二手樓價按年上升幅度更達兩成多。

　　來自合富置業的成交數據統計，2014年一季度整體二手住宅成交均價為22103元/平方米，同比2013年一季度出現21.8%的升幅，其中，天河、海珠兩區二手住宅成交均價同比甚至出現兩成多的升幅，高於大市總體水平。相比起來，今年一季度花都區二手住宅同比升幅相對較小，從2013年一季度的7712元/平方米上升至2014年一季度的8176元/平方米，按年升幅僅6%。

　　隨著樓價的上升，低總價房源的數量亦逐漸減少，尤其是總價在100萬元以內的房源，成交佔比更是明顯下降。來自合富置業的成交數據統計，2013年一季度總價在100萬元以內的房源成交佔比達37%，而到2014年一季度總價在100萬元以內的房源成交佔比下降到30%。中心城區低總價房源的數量更是隨著樓價上升而繼續下降，今年一季度在中心城區帶重點名校學位的房源，100萬元左右的預算隻能買到面積20-30平方米的小戶型物業了，而且低總價學位房放盤“不過夜”即成交的現象頻現，反映這些低總價房源在目前的市場狀況下相當搶手。

　　名校板塊

　　面積：

　　20-30平方米

　　成交方式：

　　一次性付款比例達

　　43%

　　基本靠搶

　　議價空間：

　　2%-5%

　　價格：

　　100萬元以內

　　數據來源：合富置業

(來源:南方日報)