以房养老：关键在定位

    国务院办公厅下发的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出了开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即以房养老。这一文件颁布的时机恰好在延迟退休、延迟领取养老金、“男当园丁女编织”、事业单位养老制度改革、公务员养老是否并轨等一系列围绕养老制度改革的激烈争论之时，出于对政府是否向公众转嫁责任的担忧，大多数舆论对于“以房养老”表现出了明显的抵触情绪。如何看待政府与老百姓之间在以房养老问题上的巨大反差，问题的关键在于以房养老的恰当定位。

    政策背景：快速老龄化与养老资金缺口

    当银发浪潮袭来，尤其是随着上世纪“婴儿潮”时期出生的“60后”即将步入退休年龄，我国养老问题越来越成为社会各界关注的焦点。当前中国已经进入人口老龄化快速发展的阶段，2012年底60周岁以上的老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。此前更有数据显示，到2035年，我国就会成为“超级老龄社会”，每两个劳动人口就要供养一个老人。与此同时， 20多年来养老改革中没有解决的问题，正在被推向前台。肇始于上世纪90年代的城镇企业职工养老保险制度改革，好似一道分水岭，带来了一系列的利益扭转——改革前数以万亿计的“历史欠账”谁来补偿？“现收现付”的养老保险模式下，2万多亿元“个人空账”怎样做实?缴纳保险的劳动人口日渐缩减，领取养老金的人群正在扩大，怎么保持收支平衡?城镇职工、机关事业单位人员、农村和城市居民等群体间的养老保障差距如何缩小？面对重重疑问，政府对养老的宣传由1985年的“只生一个好，政府来养老”，到1995年的“只生一个好，政府帮养老”，再到2005年的“养老不能靠政府”，进而到最近两年的“延迟退休和延迟领养老费”话语试探，民众对此无不忧虑重重，而至今没有任何政府部门出面予以澄清。因此，在老龄化加剧、养老金缺口巨大、生活成本不断攀升的背景下，我们如何养老的问题已经无法回避。正是在这种背景下，以房养老政策出人意料地迅速出台，自然引起人们的诸多疑虑。

    追根溯源：以房养老的国际实践

    以房养老，也称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。以房养老最早发端于荷兰，随后日本、新加坡、澳大利亚、美国等国家先后引入这一制度。

    荷兰：创而未兴。以房养老是个舶来品，源于荷兰，至今已有几十年的历史。但实际上，荷兰人对这种养老方式并不感兴趣，“倒按揭”在荷兰基本没有市场。荷兰人之所以不喜欢“以房养老”，主要由两方面因素决定。首先是房产观念。荷兰人通常重视房产，认为拥有房产是成功的最直观体现。荷兰人喜欢把房产传给子女，只有在特别紧急、实在没办法时才会考虑卖掉房子或者倒按揭。其次，荷兰的养老金制度十分完善。一般人65岁退休，退休时可以拿到工作时收入的70%以上。有了很好的生活保障，以房养老很难受到荷兰人的欢迎。

    日本：条件苛刻。日本从1981开始引进“以房养老”的概念，于2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，房地产公司最近也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。日本以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。时至今日，以房养老在日本发展缓慢，从政府到民间推动都不积极。

    新加坡：应者寥寥。上世纪90年代，反向按揭率先在狮城试水，2006年扩大到覆盖八成居民人口的政府组屋市场，但反应冷淡。政府继而推出以房套现的屋契回购计划、乐龄安居花红计划，允许符合条件的房主出租部分组屋获得资金来源，但同样应者寥寥。屋契回购计划自2009年推出至今，只有474名申请者。

    澳大利亚：最后选择。澳大利亚反向抵押贷款不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品，因此存在风险。大多数反向抵押贷款利率较高，而且是复式利率，可能导致贷款者债务膨胀。此外，一旦房产抵押给金融机构，金融机构会对居住者提出要求，将房产保持在一定状态。如果居住者想请其他人来一起居住，或是对房屋进行装修、出租等，都必须得到金融机构的批准。因此，在澳大利亚民众对以房养老的态度是迫不得已的最后选择。

    美国：小众市场。与澳大利亚不同的是，“反向抵押贷款”由政府提供担保，而不是私营金融和保险机构的商业行为。美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目。经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有7万左右，截止到2010年5月，参与者仅有49万人，市场空间非常狭小。2007年至2009年次贷危机期间，美国房价大幅下跌，许多“以房养老”的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息。

    由此观之，“以房养老”在其发源地早已成为“鸡肋”，而这一舶来品要成功登陆中国也决非易事。荷兰和日本“以房养老”模式的惨败经验告诉我们，要想使“以房养老”在中国成为一种切实可行的养老选择，必须具备稳定的房价和持续稳定的经济大环境这两大前提条件。

    屡陷尴尬：中国以房养老的窘境

    早在2003年孟晓苏就提议实行以房养老，2007年全国政协委员也曾提出类似议案。2005年南京率先尝试以房养老，随后上海、北京和广州先后试点。中信银行作为金融机构也在全国开展以房养老业务。但是，这些地方和银行的以房养老试点都是应者寥寥，皆以失败告终。

    南京模式：养老院养老。早在2005年，率先创立以房养老南京模式。尽管仅是以一个老年公寓的试点，最后还是不了了之，老年公寓由民政管理转为个体经营。南京试点规定凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满 60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人辞世后归养老院所有。这种属于“倒按揭”雏形的以房养老，历时两年而夭折。

    上海模式：以房自助养老。上海市公积金管理中心于2007年试推的以房养老模式，试图来减缓老年人收入有限、生病开销大的问题。上海模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。时隔4年，这项政策因申请人很少，最终不得不停办该业务。

    北京模式：养老房屋银行。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”代理，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被代理租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。

    广州模式：以房生财。继上海、北京之后，广州市政府2010年3月下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，提出要探索发展住房反向抵押养老保险。广州推出的以房养老试点3年多来，陷入响应者无几的尴尬境地。

    正本清源：养老的本质与以房养老的软肋

    本质上而言，现代社会的养老是政府为主体的社会化养老，也即由政府主导通过构建社会保障网而与传统社会家庭养老有本质区别的养老方式。原因在于，现代社会既是工业化或后工业化社会，又是动态的流动社会，从根本上动摇了农业社会和固定社会家庭养老的社会基础。随着农业社会向工业社会转变，社会化大生产的逐渐形成，社会职能愈趋向专门化，社会分工已成为社会发展的手段，社会分工需要人们必须紧密地结合在一起以便进行共同合作。这使得以家庭为基本经济单元的小农经济功能受到削弱，并随着社会化大生产的深入而逐渐解体。此时，传统社会中由家庭提供的生活保障需要由社会提供，这是养老模式由家庭供养向社会保障转变的根本性因素。市场经济的兴起，人们选择职业逐步打破了户籍和地域限制，整个社会也日益成为一个流动社会。此时，传统的家庭养老模式越来越不适应流动社会的要求。另外，从社会化养老的实质来看，退休老人能否安享晚年，首要的不是有钱与否，根本的是随着婴儿潮出生人群逐步进入退休阶段，独生子女群体成为工作的主体，这些工作的独生子女所创造的财富能否满足退休人员的需求，其劳动生产率能否适应退休人员的物质和服务的需求，这是问题的关键。对个体来说，有钱很重要，但对整个社会来说，有钱并不能解决所有问题，甚至不能解决基本问题，目前养老机构缺乏大量的护工人员就是很好的例子。而以房养老的实质就是以钱养老，如果政策制定的出发点认为有钱就能解决养老问题，显然没有看清养老问题的本质。因此，以房养老难以成为社会养老的主体模式。

    合理定位：特定需求的小众市场

    从理论层面而言，我国“421”的家庭养老结构，以房养老无疑为老人的生活改善提供了一种资金来源，从而形成社会养老保障的有益补充。然而，以房养老本质上属于一种金融服务工具和产品，它既是一种市场行为，又是一种自愿的、可选择的、可补充的养老方式，而并不是一项养老政策，其在我国更加适合在小众化人群中推广。实现以房养老要有三条件：老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利；老人经济状况适中，因经济条件很好无以房养老必要，经济条件过低不具以房养老条件。首先，我国的国情是，已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，而多是单位分房，真正有条件以房养老的人，是四五十岁、购有商品房的中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在60岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。再次，儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老。这也决定了以房养老是一个小众市场。

    但是，中国是一个13.5亿人口的大国，从市场细分的角度来看，再小的细分市场从全国来看也是一个规模巨大的市场。以房养老也一样，尽管从根本上看以房养老不是一个大众市场，但是对一些特定群体却是一个值得尝试的改革方向。比如对失独老人来说，以房养老就是一个很好的现实选择，而且这也是一个规模不小的市场。根据卫生部发布的《2010中国卫生统计年鉴》，中国每年新增7.6万个失独家庭，50岁以上失独群体日益庞大，全国失去独生子女家庭已经超百万个。有关专家推算，1975-2010年出生的2.18亿独生子女中，超过一千万会在25岁之前死亡。这意味着有2000万名父亲和母亲，在中老年时失去唯一的孩子。根据我国的计划生育政策的推行历史来看，这部分失独老人大多数都是城镇居民，在当年的住房改革中，都曾以较低的价格购买过“房改房”。现在，随着房地产市场的飞速飙升，这些房屋价值都有了巨大的飞跃，以房养老政策对于这部分老人来说，可谓雪中送炭，由于不必考虑留给儿女的遗产问题，他们拥有的房子用来养老绰绰有余，可以让他们过上比一般老人更好的生活。因此，以房养老政策能否顺利实施，关键在合理定位，如果定位准确，确实有一定市场，也能解决一定的实际问题。如果定位不准，而作为一般政策予以推广，必然因其适用性狭窄而引起社会大众的强烈质疑。

（选自《中国经济社会论坛》杂志2014年第3期)