以房養老：關鍵在定位

    國務院辦公廳下發的《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》提出了開展老年人住房反向抵押養老保險試點，即以房養老。這一文件頒布的時機恰好在延遲退休、延遲領取養老金、“男當園丁女編織”、事業單位養老制度改革、公務員養老是否並軌等一系列圍繞養老制度改革的激烈爭論之時，出於對政府是否向公眾轉嫁責任的擔憂，大多數輿論對於“以房養老”表現出了明顯的抵觸情緒。如何看待政府與老百姓之間在以房養老問題上的巨大反差，問題的關鍵在於以房養老的恰當定位。

    政策背景：快速老齡化與養老資金缺口

    當銀發浪潮襲來，尤其是隨著上世紀“嬰兒潮”時期出生的“60后”即將步入退休年齡，我國養老問題越來越成為社會各界關注的焦點。當前中國已經進入人口老齡化快速發展的階段，2012年底60周歲以上的老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。此前更有數據顯示，到2035年，我國就會成為“超級老齡社會”，每兩個勞動人口就要供養一個老人。與此同時， 20多年來養老改革中沒有解決的問題，正在被推向前台。肇始於上世紀90年代的城鎮企業職工養老保險制度改革，好似一道分水嶺，帶來了一系列的利益扭轉——改革前數以萬億計的“歷史欠賬”誰來補償？“現收現付”的養老保險模式下，2萬多億元“個人空賬”怎樣做實?繳納保險的勞動人口日漸縮減，領取養老金的人群正在擴大，怎麼保持收支平衡?城鎮職工、機關事業單位人員、農村和城市居民等群體間的養老保障差距如何縮小？面對重重疑問，政府對養老的宣傳由1985年的“隻生一個好，政府來養老”，到1995年的“隻生一個好，政府幫養老”，再到2005年的“養老不能靠政府”，進而到最近兩年的“延遲退休和延遲領養老費”話語試探，民眾對此無不憂慮重重，而至今沒有任何政府部門出面予以澄清。因此，在老齡化加劇、養老金缺口巨大、生活成本不斷攀升的背景下，我們如何養老的問題已經無法回避。正是在這種背景下，以房養老政策出人意料地迅速出台，自然引起人們的諸多疑慮。

    追根溯源：以房養老的國際實踐

    以房養老，也稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。以房養老最早發端於荷蘭，隨后日本、新加坡、澳大利亞、美國等國家先后引入這一制度。

    荷蘭：創而未興。以房養老是個舶來品，源於荷蘭，至今已有幾十年的歷史。但實際上，荷蘭人對這種養老方式並不感興趣，“倒按揭”在荷蘭基本沒有市場。荷蘭人之所以不喜歡“以房養老”，主要由兩方面因素決定。首先是房產觀念。荷蘭人通常重視房產，認為擁有房產是成功的最直觀體現。荷蘭人喜歡把房產傳給子女，隻有在特別緊急、實在沒辦法時才會考慮賣掉房子或者倒按揭。其次，荷蘭的養老金制度十分完善。一般人65歲退休，退休時可以拿到工作時收入的70%以上。有了很好的生活保障，以房養老很難受到荷蘭人的歡迎。

    日本：條件苛刻。日本從1981開始引進“以房養老”的概念，於2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。目前，一些金融機構還將這種制度作為金融產品來推銷，房地產公司最近也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。日本以房養老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標准之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不可申請。時至今日，以房養老在日本發展緩慢，從政府到民間推動都不積極。

    新加坡：應者寥寥。上世紀90年代，反向按揭率先在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場，但反應冷淡。政府繼而推出以房套現的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源，但同樣應者寥寥。屋契回購計劃自2009年推出至今，隻有474名申請者。

    澳大利亞：最后選擇。澳大利亞反向抵押貸款不是政府的一項政策，而是金融機構針對老年人推出的一個金融服務產品，因此存在風險。大多數反向抵押貸款利率較高，而且是復式利率，可能導致貸款者債務膨脹。此外，一旦房產抵押給金融機構，金融機構會對居住者提出要求，將房產保持在一定狀態。如果居住者想請其他人來一起居住，或是對房屋進行裝修、出租等，都必須得到金融機構的批准。因此，在澳大利亞民眾對以房養老的態度是迫不得已的最后選擇。

    美國：小眾市場。與澳大利亞不同的是，“反向抵押貸款”由政府提供擔保，而不是私營金融和保險機構的商業行為。美國政府自1989年開始試點運行“以房養老”，到1998年轉為正式項目。經歷二十多年的發展后，如今每年簽約量隻有7萬左右，截止到2010年5月，參與者僅有49萬人，市場空間非常狹小。2007年至2009年次貸危機期間，美國房價大幅下跌，許多“以房養老”的房產價值不足以償還老人獲得的養老貸款本息。

    由此觀之，“以房養老”在其發源地早已成為“雞肋”，而這一舶來品要成功登陸中國也決非易事。荷蘭和日本“以房養老”模式的慘敗經驗告訴我們，要想使“以房養老”在中國成為一種切實可行的養老選擇，必須具備穩定的房價和持續穩定的經濟大環境這兩大前提條件。

    屢陷尷尬：中國以房養老的窘境

    早在2003年孟曉蘇就提議實行以房養老，2007年全國政協委員也曾提出類似議案。2005年南京率先嘗試以房養老，隨后上海、北京和廣州先后試點。中信銀行作為金融機構也在全國開展以房養老業務。但是，這些地方和銀行的以房養老試點都是應者寥寥，皆以失敗告終。

    南京模式：養老院養老。早在2005年，率先創立以房養老南京模式。盡管僅是以一個老年公寓的試點，最后還是不了了之，老年公寓由民政管理轉為個體經營。南京試點規定凡擁有南京市產權房60平方米以上，年滿 60歲以上孤殘老人，自願將其房產抵押，經公証后入住老年公寓，終身免交一切費用，房屋產權將在被養老人辭世后歸養老院所有。這種屬於“倒按揭”雛形的以房養老，歷時兩年而夭折。

    上海模式：以房自助養老。上海市公積金管理中心於2007年試推的以房養老模式，試圖來減緩老年人收入有限、生病開銷大的問題。上海模式利用房價與租金的差價將老人資產盤活，但要求以產權先過戶為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。時隔4年，這項政策因申請人很少，最終不得不停辦該業務。

    北京模式：養老房屋銀行。這是由北京市某養老機構和中大恆基房地產經紀合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”代理，用租金供自己住養老院。此屬商業運作多方得利，但存在諸多問題，如能否保証養老院服務質量、老人房屋被代理租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。

    廣州模式：以房生財。繼上海、北京之后，廣州市政府2010年3月下發《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，提出要探索發展住房反向抵押養老保險。廣州推出的以房養老試點3年多來，陷入響應者無幾的尷尬境地。

    正本清源：養老的本質與以房養老的軟肋

    本質上而言，現代社會的養老是政府為主體的社會化養老，也即由政府主導通過構建社會保障網而與傳統社會家庭養老有本質區別的養老方式。原因在於，現代社會既是工業化或后工業化社會，又是動態的流動社會，從根本上動搖了農業社會和固定社會家庭養老的社會基礎。隨著農業社會向工業社會轉變，社會化大生產的逐漸形成，社會職能愈趨向專門化，社會分工已成為社會發展的手段，社會分工需要人們必須緊密地結合在一起以便進行共同合作。這使得以家庭為基本經濟單元的小農經濟功能受到削弱，並隨著社會化大生產的深入而逐漸解體。此時，傳統社會中由家庭提供的生活保障需要由社會提供，這是養老模式由家庭供養向社會保障轉變的根本性因素。市場經濟的興起，人們選擇職業逐步打破了戶籍和地域限制，整個社會也日益成為一個流動社會。此時，傳統的家庭養老模式越來越不適應流動社會的要求。另外，從社會化養老的實質來看，退休老人能否安享晚年，首要的不是有錢與否，根本的是隨著嬰兒潮出生人群逐步進入退休階段，獨生子女群體成為工作的主體，這些工作的獨生子女所創造的財富能否滿足退休人員的需求，其勞動生產率能否適應退休人員的物質和服務的需求，這是問題的關鍵。對個體來說，有錢很重要，但對整個社會來說，有錢並不能解決所有問題，甚至不能解決基本問題，目前養老機構缺乏大量的護工人員就是很好的例子。而以房養老的實質就是以錢養老，如果政策制定的出發點認為有錢就能解決養老問題，顯然沒有看清養老問題的本質。因此，以房養老難以成為社會養老的主體模式。

    合理定位：特定需求的小眾市場

    從理論層面而言，我國“421”的家庭養老結構，以房養老無疑為老人的生活改善提供了一種資金來源，從而形成社會養老保障的有益補充。然而，以房養老本質上屬於一種金融服務工具和產品，它既是一種市場行為，又是一種自願的、可選擇的、可補充的養老方式，而並不是一項養老政策，其在我國更加適合在小眾化人群中推廣。實現以房養老要有三條件：老人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至於影響正常生活﹔老人擁有對房子的產權，才有出租或者抵押房屋的權利﹔老人經濟狀況適中，因經濟條件很好無以房養老必要，經濟條件過低不具以房養老條件。首先，我國的國情是，已步入老年的人，大部分並沒有購買商品房，而多是單位分房，真正有條件以房養老的人，是四五十歲、購有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實踐來看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年齡在60歲以上，這兩個條件其實已經將適用這種養老模式的老人限制在一個相對數量並不大的圈子裡。再次，兒女有出息，不會讓父母賣房養老﹔兒女沒出息，不會准父母賣房養老。這也決定了以房養老是一個小眾市場。

    但是，中國是一個13.5億人口的大國，從市場細分的角度來看，再小的細分市場從全國來看也是一個規模巨大的市場。以房養老也一樣，盡管從根本上看以房養老不是一個大眾市場，但是對一些特定群體卻是一個值得嘗試的改革方向。比如對失獨老人來說，以房養老就是一個很好的現實選擇，而且這也是一個規模不小的市場。根據衛生部發布的《2010中國衛生統計年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經超百萬個。有關專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去唯一的孩子。根據我國的計劃生育政策的推行歷史來看，這部分失獨老人大多數都是城鎮居民，在當年的住房改革中，都曾以較低的價格購買過“房改房”。現在，隨著房地產市場的飛速飆升，這些房屋價值都有了巨大的飛躍，以房養老政策對於這部分老人來說，可謂雪中送炭，由於不必考慮留給兒女的遺產問題，他們擁有的房子用來養老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。因此，以房養老政策能否順利實施，關鍵在合理定位，如果定位准確，確實有一定市場，也能解決一定的實際問題。如果定位不准，而作為一般政策予以推廣，必然因其適用性狹窄而引起社會大眾的強烈質疑。

（選自《中國經濟社會論壇》雜志2014年第3期)