“以房養老”缺少專業化商業機構致使申請者寥寥【2】

　　應當為“以房養老”機構提供擔保或者再保險，根據房地產市場發展和人均壽命變化情況設計產品

　　“未來隨著老年人群結構的變化，參與機構的逐步成熟，‘以房養老’市場會逐漸走上正軌，規模會不斷擴大。”陳秋霖認為。

　　陳秋霖分析，現在進入養老階段的是上世紀三四十年代左右出生的人群，數量和規模都不大，他們房產不多但子女卻比較多，養老問題基本就是由家庭子女承擔了。而今后我國逐漸進入老齡化社會，50后、60后甚至70后成為主要養老人群，他們的房產相對較多，但是從家庭成員特別是子女那兒得到的養老幫助會很少，這時就需要從社會上的金融機構尋求幫助，以便將不動產變為現金，滿足養老需求。

　　陳秋霖建議，政府應當為開展“以房養老”的機構提供擔保或者再保險，以政府信用增強商業機構和老年人之間的信任，同時加強對這些商業機構的監管，防止出現損害老年人利益的情況發生。

　　“‘以房養老’產品設計合理，才能真正具有市場活力。”中央財經大學保險學院教授郝演蘇說，目前市場上的產品有些就是10年左右的貸款期限，這樣的產品設計過於簡單，也沒有從老年人的實際情況考慮。

　　在國外，專業的金融機構會根據房地產市場發展情況和人均壽命變化情況，確定一個合理的養老金給付期限，一般為20年，根據這個年限確定養老金給付金額。如果客戶在給付期內過世，則繼續付給其子女等繼承人﹔如果客戶生存時間超過給付期限，則給付直至其身故。

　　此外，還要建立一些公益性的中介機構，為“以房養老”市場提供配套的專業化服務，以保証市場的公正、公平。郝演蘇介紹，在發達國家，按揭養老有成熟的運作方式。比如在房產評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保証金融機構的合理收益，而我國目前這些方面都比較缺乏，未來需要加大配套機構建設。

　　美國：政府提供保險（延伸閱讀）

　　柴 邊

　　美國的住房反按揭貸款市場發展最為成功，其最大特征是政府提供支持，同時銀行、保險等機構參與其中。

　　上世紀70 年代，住房自有化程度不斷提高，同時美國逐漸進入老齡化社會，養老壓力增大。在美國政府、國會的介入和相關政策的支持下，住房反按揭貸款逐步發展起來。1987年美國國會授權房屋與城市發展署發起房產淨值轉換抵押貸款計劃。貸款領取方式比較靈活，借款人可以根據自身條件自由選擇領取方式，如一次性總額領取、按年金領取、一定限額內自由領取等多種方式。同時，聯邦政府為借貸雙方都提供保險支持。如果貸款到期時，房屋出售的資金不能償清貸款本息，其差額將由保險基金進行補償﹔如果發放貸款的金融機構倒閉，政府也保証借款人能按時、足額拿到貸款，其運行接受聯邦住房署監管，並在國會和政府的支持下獲得了較快發展。

　　目前，該項業務已佔美國反向抵押貸款總額90%以上的份額，成為美國反向抵押貸款市場的主流產品。上世紀90 年代以后，年均簽訂住房反按揭貸款合約15000筆，對美國老年人提高生活質量發揮了較好的作用。

　　香港：貸款前先輔導（延伸閱讀）

　　本報記者 尹世昌

　　2011年7月，香港政府推出“安老按揭計劃”，即“反按揭”。老人可以香港的自住樓宇作為抵押品，向參與銀行申請安老按揭貸款，借款人仍是物業的業主，並可繼續居住直至百年歸老。借款人可以在固定年期內或終身每月取得分期貸款，也可以一次性提取，但隻能用於償還原有貸款、治病或修葺房屋等。銀行以貸款總額按復息計算收取利息，利息為最優惠利率減2.5%。中銀香港是這項業務的市場領先者，截至今年7月，其累計市場佔有率達70%。

　　香港按揭証券公司是安老按揭的主要推動者。貸款終止時或借款人去世后，借款人或繼承人可優先全額償還貸款以贖回物業。如果選擇不贖回，銀行將出售物業償還貸款。出售房產所得如果超過安老按揭貸款，銀行將余額歸還給借款人或繼承人。如果不足以償還貸款，差額會根據香港按揭証券公司與銀行的保險安排，由按揭証券公司承擔。

　　為了防范風險，減少糾紛，在正式申請貸款前，借款人必須先預約輔導顧問會面，了解產品特點、法律權益與責任，並確定貸款金額，獲發輔導証書后才能申請貸款。