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拆遷戶代表在開發商企業門口展示維權材料。本報記者 丁先明攝
過了兩年清閑的退休生活后，從今年9月開始，62歲的青島市民閆偉忠重新“上崗”了——每天上午，他都會和20多名鄰居一起到一家房地產企業的售樓處門口拉橫幅、堵房門，抗議開發商的欺詐行為，就像上班一樣。
“我們是拆遷安置戶。拆遷協議上明明寫著安置商品房，當初我們也是按照商品房的價格付的款，今年3月辦房產証，發現竟然隻能拿經濟適用房的房產証。開發商中間還一再承諾是商品房，這是明顯的欺詐行為。”站在青島錦繡前程房地產開發公司的門口，閆偉忠不時向路人講述自己的遭遇。
出商品房的價，買的竟是經適房，包括閆偉忠在內的91戶拆遷戶認為自己“吃了大虧”。然而，實施拆遷的開發商——青島錦繡前程房地產開發公司認為自己也是“受害者”，“沒法解決拆遷戶的問題”。
為何雙方都稱自己是受害者？糾紛背后有何隱情？中國青年報記者對此展開了調查。
花商品房的價買了經適房
2006年11月，閆偉忠等人所在的西吳家新村（延吉路片）啟動城中村拆遷改造工程，青島熱電新興房地產開發公司（系青島錦繡前程房地產開發公司前身——記者注）負責實施此項工程。
熱電新興公司致被拆遷居民的公開信顯示，此項拆遷採取貨幣補償和房屋補償兩種形式，其中房屋補償又分兩種情況——就地安置和異地安置。就地安置房源為舊村所在地將建起的錦繡華城小區，異地安置房源為安達路3號將建起的安達公寓。此項工程涉及的300多戶拆遷戶可自由選擇上述補償方式。
閆偉忠向記者介紹說，就地安置的房源是高層住宅，異地安置是多層住宅，考慮到高層公攤面積大，且異地安置的房源位置稍偏些，價格比就地安置的要便宜1000多元，所以包括他在內的91戶選擇了異地安置——他們將搬到安達路居住。
“當時開發商告訴我們，這兩處安置房只是位置、樓高和價格的差別，產權屬性上沒有區別，都是商品房。這兩個地方，拆遷戶都是按照商品房的價格支付的房款。”閆偉忠告訴記者。
在熱電新興公司與拆遷戶簽訂的安置補償協議中，記者看到，拆遷戶支付安置房款的標准是“按照房地產評估機構評估的新建房屋所在區域新建商品住房不同樓層的價格支付”。
按照當時的評估價格，就地安置（錦繡華城）的房屋均價為每平方米7200元，異地安置（安達公寓）的房屋均價為每平方米6200元。
2006年12月，拆遷戶陸續搬離西吳家新村。住在租賃的過渡房中，閆偉忠等人天天盼著安達公寓盡快建好，他們好早點搬進新家。經過4年多的苦等，2011年3月底，他們終於拿到安達公寓安置房的鑰匙。
然而，搬進新房的喜悅很快被一個驚人的發現所打破——在安達公寓的安置房上，有一個醒目的樓盤信息銘牌，其中“工程名稱”一欄寫著“安達路經濟適用住房”。
這一消息，一下子讓剛剛搬進新居的拆遷戶們炸了鍋：明明買的商品房，怎麼就變成經適房了？
和閆偉忠一起天天去“上班”抗議的拆遷戶楊學明告訴記者，他們看到銘牌信息后，馬上找到開發商質問，但對方明確表示，拆遷戶的安置房屬於商品房，大家不用擔心。
楊學明雖然半信半疑，但暫時也隻能選擇相信開發商，“等到辦房產証時，就知道真假了”。
紙終究包不住火。2012年2月，錦繡前程公司通知安達公寓的拆遷戶辦理房產証，而且隻能辦理經濟適用房產權証。
為解決問題，政府出台土政策
已搬入安達公寓的拆遷戶不能接受這個事實。
楊學明給記者算了一筆賬：2011年，安達公寓所在地塊經適房均價為每平方米6200元左右，而此地段商品房均價已飆升到每平方米1.2萬元左右。這意味著，產權屬性不同，他們房屋的價值有著近一倍的差價。
他們感覺自己“被耍了”，大多數人沒有辦理房產証，選擇了維權抗爭。
面對維權的人群，錦繡前程公司給予的解釋是，2007年8月，安達公寓房屋性質已經變更，土地屬於劃撥，不可能是商品房了。
開發商的這一說法激怒了拆遷戶。他們質疑，既然開發商早就知道安達公寓是經適房，為什麼不及時通知拆遷戶？他們要求開發商或者恢復房屋的商品房屬性，或者按市場差價給予賠償。
與開發商協商無果后，2012年6月，很多拆遷戶到青島市市北區政府上訪，市北區讓他們去找青島市國土資源和房屋管理局。后者告訴他們，經適房的屬性不能更改，但安達公寓屬於經適房中的拆遷安置房，上市交易不受影響。
青島市國土資源和房屋管理局向他們出示了該局的一份文件【青土資房發（2011）595號】。這份發布於2011年8月的文件載明，“以經濟適用住房名義用於安置拆遷的，其上市交易不受年限限制，首次交易時不需要繳納土地收益金，土地使用權類型保留劃撥，轉讓后再次上市交易的，每次均按成交價格總額的1%交納土地收益金。”
依據這份文件，青島市國土資源和房屋管理局認為，搬入安達公寓的拆遷戶的權益沒有受到損害，他們應該停止上訪，接受現狀。
但這份蓋有政府公章的回復未能讓拆遷戶信服。他們質疑：“國家對經適房上市交易有明確的限制規定，青島的這個政策能大過中央的規定？再說，我們當初拿的是商品房的價格，裡面已經包括土地出讓金的成本，現在卻是劃撥土地，我們支付的這筆土地出讓金哪去了？”
在楊學明看來，青島的這份政府文件雖然說明交易不受影響，但這種說明很可能不被市場認可。“我們賣房子時能拿著政府文件給買家說嗎？現實情況是，一聽說我們的房子是經適房，根本就找不到買家，就連房產中介也不願意賣我們的房子。”楊學明說。
在安達公寓附近的房產中介公司，這種說法得到証實。一名中介告訴記者，之前有人買過安達公寓的房子，但因為隻能辦經適房的產權，買賣雙方都鬧著糾紛呢，“這裡賣不上商品房的價，我們不做這裡的業務。”
在房管局沒有獲得滿意的解決方案，2012年9月5日，一些拆遷戶又來到青島市信訪局信訪。然而，他們這次不僅沒能找到答案，還有5人被當場控制。
“當時有一名政府工作人員跟我們說，政府已經最大限度保護我們的利益了，讓我們接受現狀，不然的話，就是告狀打官司，也沒有法院敢受理。這是官員應該說的話嗎？真讓人不能理解！”談及那次上訪經歷，58歲的楊學明至今忿忿不平。
曾有政府官員私下指點拆遷戶：政府不可能變更劃撥土地的性質，也就變更不了房屋的產權性質，更不可能賠償拆遷戶的經濟損失。安置補償協議是開發商和拆遷戶之間簽訂的，問題最終還得由開發商解決。
政府企業鬧糾紛 拆遷戶維權無門
在政府部門轉了一圈，拆遷戶最終又回到抗爭的起點——9月5日以后，他們每天准時到錦繡前程公司門口“上班”，拉橫幅抗議，要求開發商賠償損失。
開發商的應對策略是，拆遷戶“上班”，他們就關門休息。等拆遷戶“下班”，他們再開門賣房。
楊學明告訴記者，開發商不阻止我們抗議，但也不提賠償的事，他們說安達公寓是政府對他們的“補虧”項目，他們可以帶拆遷戶去政府上訪，但沒辦法賠償經濟損失，“9月5日那次去市政府上訪，就是開發商領著我們去的”。
這一說法在開發商那裡得到証實。錦繡前程公司營銷部經理程先生告訴記者，青島市政府的一個重點工程指揮部之前違規佔用了該公司500多畝土地，安達公寓是政府對公司的“補虧”項目，這個補償遠不能彌補公司的損失，而且安達公寓的建設一直在政府的監管下進行，現在出現糾紛，開發商沒法賠償。
他向記者提供了一份編號為“青土資房發（土字）（2003）360號”的文件，這份文件詳細記錄了政府和企業之間的糾紛：上世紀90年代，青島市重點工程海泊河兩岸改造指揮部在未按規定辦理用地手續的情況下，佔用了青島新興集團500多畝土地以及6900平方米的廠房、房屋，一直未給予補償。新興集團員工多次為此集體上訪，經青島市國土資源和房屋管理局牽頭協商，青島市政府同意將安達路45畝經濟發展用地（現安達公寓地塊）劃撥給新興熱電房地產開發公司建設經濟適用房，作為對新興集團的補償。
程先生介紹說，2006年政府啟動西吳家新村改造工程，將工程交給新興熱電公司實施，並同意將安達公寓作為安置房源，“我們的工作，一直在政府部門的監管下進行。”
記者在採訪中了解到，在安達公寓開發建設之初，政府和開發商就知道其經適房屬性，但有政府工作人員向開發商建議，先不要對外說，等以后有問題再想辦法解決。
程先生向記者強調，安達公寓作為政府的“補虧”項目，並不能彌補公司的損失，現在出現問題，公司不可能再出面補償拆遷戶，“再說，怎麼個補償法？這個東西沒標准，不能開這個口。如果他們認為被欺詐，可通過司法途徑解決。”
但拆遷戶並不認可開發商的解釋。他們認為，開發商的說法是典型的“神仙打架，百姓遭殃”，不管開發商和政府有什麼糾紛，那都是他們之間的事，不應該讓百姓埋單。
青島市國土資源和房屋管理局住房保障中心總工程師徐志勇告訴記者，安達公寓說是經濟適用房，其實是安置房，上市交易按照595號文件執行，“他們的房子和商品房類似，這已是政府最大限度保護拆遷戶的利益了，他們沒什麼損失。”
據徐志勇介紹，前幾年青島用經適房安置拆遷戶的情況比較多，這方面的上訪也比較集中，於是局裡在2011年專門出台了595號文，並明確規定，“自文件下發之日起，嚴禁以經濟適用房或限價商品房名義進行拆遷安置”。
2007年11月，中央七部門出台《經濟適用住房管理辦法》。該辦法第30條明確規定，“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易”。滿5年上市交易的，“應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款”。
北京當代律師事務所律師李欣認為，青島市國土資源和房屋管理局出台的595號文件與國家的經適房管理辦法的相關規定存在矛盾。按照前者規定進行的交易行為，有可能會被事后追究相關稅費。
在政府和開發商之間來回轉，楊學明等人依然看不到解決問題的出路，他們隻好每天繼續在開發商門口拉橫幅抗議。偶爾也會有幾名警察湊上前來，但這些抗議者似乎不怕警察——“警察一般不管我們。我倒希望他們能管管，給我們立案，至少能讓我們看到解決問題的眉目。”
“我已經給青島市長寫信，現在正在等回信。市裡不行我再往省裡寫，一直寫到中央。”當著記者的面，楊學明聲音高亢地表示，“天下總有一個說理的地方吧？”
當然，他也意識到，這些信可能會石沉大海，永遠收不到回音。一想到這種可能，剛才還信心百倍的楊學明，臉色瞬間黯淡下來。
(來源:中國青年報)
