业主缺少话语权 物业费谈何市场调节

　　7月31日，东莞市物价局网站正式挂出《东莞市发展和改革局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则(修订稿)》(以下简称“新细则”)，面向社会公开征求意见。“新细则”中，物业费除业主自愿外不得预收，20%业主联名即可申请调整收费标准，小区物业管理费调整要先到当地的村(居)委会提出申请等内容成为市民关注焦点。

　　梳理“新细则”后发现：增强业主对话能力是该细则最大的亮点。物业费除业主自愿外不得预收，20%业主联名即可申请调整收费标准，这两条规定分别提高了物业费征收的规范性，降低了业主申请调整物业费的难度，客观上有助于增强物业管理收费市场调节的合理性。正如东莞市物价局黄科长所解读的：调整收费标准涉及服务质量、成本变化等原因，物业服务双方应有平等机会提出调整收费标准的权利。这(新细则)有利于平衡和维护物业服务双方利益，保障物业服务“质价相符”。

　　问题是：通过这些新细则，是否就能实现物业服务企业与业主群体之间的平等对话？笔者以为，答案不容乐观。

　　“新细则”提出，小区物业管理费调整要先到当地的村(居)委会提出申请，首次将村(居)委会纳入物业管理收费市场调节系统中。这条规定，在客观上有助于业主主动性地对物业费提出议价，从而增强业主的话语权。但是，笔者发现：万江区某村负责人(该村辖区内近几年新建了数个楼盘)表示：小区里的事，尤其是争议性很大的，村委会和业主不熟悉，很难介入；而且村委会人手有限，难以操作。

　　如此，看似很美好的村(居)委会牵头组织就很可能陷入执行难的境地。毕竟，村(居)委会属于基层民主自治组织，并不具有具体的行政权限。另一方面，村(居)委会需要如何牵头？如果不承担牵头的责任又将如何？这些具体操作中的模糊性，也可能使新细则难以施行。

　　今年7月13日至14日，由广东省华南和谐社区发展中心主办的东莞市业主共有权益现状研讨会在松山湖召开。研讨会上，大岭山镇业主祝嘉忆称，为了成立小区业委会，业主曾联系大岭山房管所，希望对方提供上述炒房客业主的联系方式，但却被对方以涉及个人隐私、担心被用于商业用途等理由拒绝。在开发商机小区物业处，祝嘉忆索要联系方式的行为同样碰了一头灰。不难看出：当前语境下，业主群体成立业主委员会尚且困难重重，如果要对既有的物业费标准提出异议，其困难更是可想而知。在此背景下，只是让村(居)委会去牵头、协商，却不规定相应责任，恐怕难有成效。

　　东莞市房管局相关负责人曾分析，东莞市一些业主参与组建和运作业主委员会的参与度不高，在一些极端的个案中，参与业委会的业主占比还不到业主总数的10%。通过“新细则”，业委会与物业服务企业的协商对话能力得以增强，业主参与业委会的实际效用更加显现，这是一种很好的趋势，如果能进一步增强业主的话语权，将更好地完善物业费市场调节体系。 郭杨阳

(来源:南方日报)