设立补偿浮动值推动旧改顺利进行

　　未来珠海城中村该如何改造？昨日下午，珠海举行《珠海市城中旧村城市更新实施细则（试行）征求意见稿》听证会，来自村集体经济组织、房地产开发企业、律师、市民等行业19名代表参加了听证会，项目容积率、补偿标准制定、村庄历史文化保护等成为代表们关注的焦点。有代表认为，现行的补偿标准较低、过于抽象，建议细化该项标准，并设立补偿浮动值，以推动改造的顺利进行。

　　焦点1

　　改造容积率2.5

　　不宜一刀切？

　　在本次听证会上，与会代表对细则提出的2.5的容积率给予了高度关注。来自政府部门的代表陈宗钊认为，城中村改造十分复杂，分布在拱北或者其他偏远地区的改造项目情况很不一样，所涉及补偿面积不一，如果按照统一的2.5容积率标准“一刀切”，部分原来容积率就较高的城中村将难以消化回迁量。“例如拱北关闸的许多建筑容积率已超过3.0了，如果按照2.5的容积率标准，连回迁户都安置不了，这样是没有多少开发商愿意参与旧村改造的。”陈宗钊说。

　　对此，市城市更新办副主任石虹解释称，2.5的容积率并非是定值，而是把它作为“招拍挂”的一种模式以及平衡点。“容积率最终是根据项目的成本和回迁量来确定，如果2.5的容积率难以消化回迁户，则可以有更高的容积率。”石虹说。

　　来自中信地产、作为房地产企业代表的林纯认为，按照细则，在项目容积率低于2.5的情况下，补偿给村集体发展物业面积最大的开发商才能中标，这可能会导致部分开发商通过降低建筑质量、设计标准的方法，实现盈利。“因此在选择实施主体时，珠海要考虑开发企业的综合实力，包括资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力。”

　　焦点2

　　1∶1.1的补偿比例

　　难以操作？

　　在听证会上，有不少代表提出，细则对于补偿标准规定过于模糊，建议进一步细化。来自广东公评房地产与土地估价有限公司的唐田认为，合法产权房屋按照1∶1.1的比例计算补偿安置标准在现实中难以操作，因为在以往的城中村改造中，开发商要用到1∶1.2或1∶1.3的比例才能完成拆迁工作。

　　唐田建议，珠海可以根据一个家庭的人口或者他房子的实际面积适当给予一点调整，不能限定补偿比例，而是设立浮动值进行上下浮动，以赢得更多的支持。此外，在货币补偿方面，珠海还应规定具体的补偿标准。

　　针对该代表认为补偿标准过低的问题，石虹回应说，按照原来的改造政策，村民最高的补偿标准不超过240平方米，如今根据新的管理规定，认可了400平方米为合理补偿范围，相对而言，村民获得的利益更高。

　　焦点3

　　具有文化特色的村

　　如何保护好？

　　作为土生土长的珠海人，黎勉担心旧村改造会丢失珠海的历史文化风貌，重蹈许多城市“千城一面”的覆辙。

　　“很多老的房子、祠堂、地标，是老祖宗留给我们的根，有了根的生活才有延续性，城市才会有自身的特色。在改造中要注意保护好，可以引进有资质的管理机构来运营，既传承了文化也可带来更多的收益。”

　　珠海市规划院副院长杨峥屏提出，《细则》中大部分是针对拆建类改造的规定，而城市的城中村范围比较广，类别也比较多，每个村的情况不一样，因此要对拆建类的城中村的概念或范围需要进一步细化。“有的村庄整体风貌比较好，村民对于村庄的拆建意愿也并不是非常强烈，所以要厘清哪些村是必须拆除重建的，哪些村是需要改造并加以保护的。如果改造模式可以有更多分类，村民意见也会更快达成统一。”

　　南方日报记者 罗文范 吴为

(来源:南方日报)