“317”新政兩周年：北京房價預期穩定

新京報訊（記者 姜慧梓 鄧琦）2018年6月以來，大量“限競房”上市售賣，一些地塊在出讓時規定了70/90政策，即建筑面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。因為價格相對較低，“限競房”一度受到市場期待。但記者注意到，上市半年有余，“限競房”卻遭遇了“銷售遇冷”“去化不利”“70/90政策不理想”等評價。

“限競房”遇冷？真實的銷售情況究竟如何？70/90政策是否影響“限競房”銷售？該政策是否還有調整空間？

焦點一：受房地產市場整體供求關系影響，去化比例不高不是“限競房”特殊現象。

根據北京市住建委提供的數據顯示，2018年，全市新建商品住房供應8.46萬套，較2017年翻了一番。其中，限房價項目和共有產權住房項目分別上市2.4萬套、2.6萬套。相比“翻了一番”的新建商品房供應量，2018年，新建商品住房網簽4.1萬套，較上一年增加約26%，成交增長略顯不足。

北京市房地產行業協會秘書長陳志認為，由於北京市近兩年連續加大住房和用地供應，同時嚴格執行各項調控政策，抑制投資投機需求，房地產市場供求關系發生根本改變，這是造成新建商品住房去化比例不高的主要原因。作為新建商品住房的一部分，“限競房”的銷售也有此狀況。但由於人們對價格相對較低的“限競房”有“銷售火爆”的心理預期，因此，面對較平穩的市場現實，就不免會出現“限競房項目去化較慢”的觀點。

焦點二：“限房價、競地價”還將持續，新房價格在今后較長一段時期將保持穩定。

陳志表示，從今后的趨勢看，北京市“限房價、競地價”的供地方式還將持續，嚴格需求側管理的各種調控政策也不會放鬆，供大於求的關系在今后較長一段時期內將保持下去。據此預計，新房價格今后較長一段時期內將保持穩定。

他認為，新房市場的穩定也會傳導到二手房市場。根據主要中介機構提供的二手房實際成交價格，2019年2月，實際成交均價為5.97萬元/平方米,較2018年2月上漲1.5%。總體上看，從2017年“3.17”調控以來，二手房均價從高位回落后保持平穩態勢。在政府繼續嚴格執行限購、限貸等各項調控政策的情況下，二手房市場將繼續保持平穩。但不排除個別區域受學區資源等因素影響，出現局部短期波動。

焦點三：中小戶型“限競房”受青睞，“70/90政策導致去化不利”與實際情況不符

據北京市住建委提供的數據，2018年網簽的限房價項目中，90平方米以下、90∼120平方米戶型成交套數佔比分別為79.9%、9.1%，而同類戶型上市佔比分別是75.4%、7.4%。兩相比較，90平方米以下、90∼120平方米戶型網簽套數佔比較同類戶型上市佔比分別高4.5個、1.7個百分點。陳志分析，從官方數據看，雖然限房價項目整體去化比例不高，但120平方米以下中小戶型網簽佔比較同類戶型上市佔比高出6.2個百分點，表明中小戶型更受市場青睞，部分媒體報道的“70/90政策導致中小戶型限房價銷售遇冷”，與實際成交情況不符。

陳志表示，限房價項目在土地出讓環節提前鎖定住房銷售均價，能夠有效穩定房價、地價和預期。但作為新生事物，還需結合社會發展不斷優化和完善，如考慮到“二孩”政策放開，四口之家不斷增加，可以按人均住房30平米的需求，將限定90平米以下戶型比例提高到120平米,便於開發企業調整戶型配比和定位，滿足市場需求。