“房企巨額欠稅”存誤讀

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　　“房地產企業欠繳3.8萬億土地增值稅”，日前，這一消息引發社會熱議。

　　11月26日，國家稅務總局財產行為稅司負責人表示，所謂“巨額欠稅”，這一推算方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。近年來，我國土地增值稅征管力度是逐步加大的。

　　那麼，土地增值稅究竟是怎樣一個稅種？我國對於土地增值稅的征管狀況如何？記者採訪了國稅總局有關負責人和財稅領域專家。

　　嚴控核定征收，防止稅款流失

　　隨著近年來我國房地產調控政策的落實，土地增值稅收入增長較快。

　　2007年，全國土地增值稅收入同比增長74.3%﹔2008年增長33%﹔2009年增長33.9%﹔2010年增長77.6%﹔2011年增長61.4%﹔2012年增長31.8%﹔2013年1—10月，組織收入2710.78億元，增長22.2%。

　　“從上述數據可以看出，我國土地增值稅征管力度是逐步加大的，近日引起社會關注的房企‘巨額欠稅’，有關人員的推算方法是不正確的，對稅收政策和征管方式也存在誤解誤讀。”國家稅務總局財產行為稅司負責人說。

　　這位負責人表示，在看到土地增值稅征管成效的同時，也要看到目前還面臨著一些困難和壓力，主要反映在：由於房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜﹔土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大並容易產生執法風險。

　　“在先預繳、后清算的征管程序下，由於房地產項目的時間跨度較大，增值額的核算又相對比較復雜，給土地增值稅征管帶來一定困難。”中國社會科學院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌建議，各地稅務機關應通過信息化建設等手段及時掌握房地產項目的涉稅信息，對達到清算條件的應及時組織力量進行清算，進一步做好土地增值稅的征管。

　　中國財稅法學研究會會長、北京大學法學院教授劉劍文也認為，現行預征體制確實還面臨著跨年度清算會計事項核算的復雜性等問題，對房地產開發企業而言存在稅負差異的可能性，對稅務機關而言則存在一定的執法風險。下一步的改革應重點圍繞預征范圍及預征率的掌握、清算制度的明確性以及全國口徑的統一性等方面作出努力。

　　國稅總局表示，將進一步完善土地增值稅政策，繼續加強督導檢查，推動土地增值稅清算工作全面深入開展，並加強土地增值稅管理信息系統建設，嚴控核定征收，防止稅款流失。

　　銷售時預征、項目終了清算

　　國稅總局財產行為稅司負責人介紹，按照我國《土地增值稅暫行條例》的規定，土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物並取得收入的單位和個人為納稅人，以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的稅種。

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%﹔土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%﹔土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%﹔土地增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　這位負責人說，根據土地增值稅條例、細則規定，目前對房地產開發企業土地增值稅實行銷售時預征、項目終了進行清算，多退少補的制度。在項目竣工結算前由於涉及的成本確定等原因，是無法據以計算土地增值稅的，可以實行預征。預征一般按照銷售收入的一定比例征收，預征率由各省級稅務機關按照規定區分不同類型房地產確定。

　　劉劍文介紹說，目前，包括意大利、韓國等國家和中國台灣地區，都結合各自實際情況進行了土地增值稅立法。土地增值稅的征收，在於對相對稀缺的土地資源所有者或使用者課征適當的稅負，以貫徹稅收公平原則。土地增值稅的開征，在政府取得財政收入、調控房地產市場和抑制土地市場暴利等方面都能起到積極的作用。

　　因地制宜，照顧不同企業具體情況

　　“土地增值稅出台的主要目的是為了合理調節土地增值收益，其實質是通過稅收手段對轉讓房地產所產生的超額收益進行調節。”張斌表示。

　　“對房地產企業來說，一個房地產項目從開發到最終完成銷售往往需要經過幾年時間，而在這幾年中房地產的轉讓行為往往是持續進行的，但要確定該項目土地增值稅准確的應納稅額，卻要等到這一項目的全部收入和稅法允許抵扣的項目都已發生，且准確核算后才能完成。”張斌介紹說，為解決這一問題，《土地增值稅暫行條例實施細則》規定可以預征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

　　“如果選擇‘一刀切’征收的方式，可能會導致征收過程中稅源管控的不確定性、征收流程的過於滯后以及稅款入庫的不均衡性。”劉劍文認為，土地增值稅實施預征制度，既考慮到了房地產項目開發過程的長期性和持續性因素，又能在現行稅法框架內，保障房地產項目開發整個環節能在稅務機關的管控監督下。同時，還能照顧到不同房地產開發企業的具體情況。

　　根據規定，土地增值稅清算條件分兩類：

　　一是必須清算的情形，包括開發項目全部竣工、完成銷售的﹔整體轉讓未竣工決算開發項目的﹔直接轉讓土地使用權的。

　　二是稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的﹔取得預售許可証滿三年仍未銷售完畢的﹔納稅人注銷登記的。

　　在項目達到清算條件后進行土地增值稅清算，得出房地產項目實際應繳的稅款，與預征的稅款比較后，多退少補。

　　張斌表示，對房地產開發企業而言，在房地產項目達到土地增值稅清算條件之前，應根據房地產項目的銷售進度計提應繳納的土地增值稅，在資產負債表中體現為應交稅金的增加，等項目達到清算條件再向稅務機關申報繳納土地增值稅。