“房企巨额欠税”存误读

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　　“房地产企业欠缴3.8万亿土地增值税”，日前，这一消息引发社会热议。

　　11月26日，国家税务总局财产行为税司负责人表示，所谓“巨额欠税”，这一推算方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。近年来，我国土地增值税征管力度是逐步加大的。

　　那么，土地增值税究竟是怎样一个税种？我国对于土地增值税的征管状况如何？记者采访了国税总局有关负责人和财税领域专家。

　　严控核定征收，防止税款流失

　　随着近年来我国房地产调控政策的落实，土地增值税收入增长较快。

　　2007年，全国土地增值税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1—10月，组织收入2710.78亿元，增长22.2%。

　　“从上述数据可以看出，我国土地增值税征管力度是逐步加大的，近日引起社会关注的房企‘巨额欠税’，有关人员的推算方法是不正确的，对税收政策和征管方式也存在误解误读。”国家税务总局财产行为税司负责人说。

　　这位负责人表示，在看到土地增值税征管成效的同时，也要看到目前还面临着一些困难和压力，主要反映在：由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂；土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

　　“在先预缴、后清算的征管程序下，由于房地产项目的时间跨度较大，增值额的核算又相对比较复杂，给土地增值税征管带来一定困难。”中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌建议，各地税务机关应通过信息化建设等手段及时掌握房地产项目的涉税信息，对达到清算条件的应及时组织力量进行清算，进一步做好土地增值税的征管。

　　中国财税法学研究会会长、北京大学法学院教授刘剑文也认为，现行预征体制确实还面临着跨年度清算会计事项核算的复杂性等问题，对房地产开发企业而言存在税负差异的可能性，对税务机关而言则存在一定的执法风险。下一步的改革应重点围绕预征范围及预征率的掌握、清算制度的明确性以及全国口径的统一性等方面作出努力。

　　国税总局表示，将进一步完善土地增值税政策，继续加强督导检查，推动土地增值税清算工作全面深入开展，并加强土地增值税管理信息系统建设，严控核定征收，防止税款流失。

　　销售时预征、项目终了清算

　　国税总局财产行为税司负责人介绍，按照我国《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税是以转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人，以转让房地产所取得的增值额为计税依据的税种。

　　土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　这位负责人说，根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，是无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。

　　刘剑文介绍说，目前，包括意大利、韩国等国家和中国台湾地区，都结合各自实际情况进行了土地增值税立法。土地增值税的征收，在于对相对稀缺的土地资源所有者或使用者课征适当的税负，以贯彻税收公平原则。土地增值税的开征，在政府取得财政收入、调控房地产市场和抑制土地市场暴利等方面都能起到积极的作用。

　　因地制宜，照顾不同企业具体情况

　　“土地增值税出台的主要目的是为了合理调节土地增值收益，其实质是通过税收手段对转让房地产所产生的超额收益进行调节。”张斌表示。

　　“对房地产企业来说，一个房地产项目从开发到最终完成销售往往需要经过几年时间，而在这几年中房地产的转让行为往往是持续进行的，但要确定该项目土地增值税准确的应纳税额，却要等到这一项目的全部收入和税法允许抵扣的项目都已发生，且准确核算后才能完成。”张斌介绍说，为解决这一问题，《土地增值税暂行条例实施细则》规定可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　“如果选择‘一刀切’征收的方式，可能会导致征收过程中税源管控的不确定性、征收流程的过于滞后以及税款入库的不均衡性。”刘剑文认为，土地增值税实施预征制度，既考虑到了房地产项目开发过程的长期性和持续性因素，又能在现行税法框架内，保障房地产项目开发整个环节能在税务机关的管控监督下。同时，还能照顾到不同房地产开发企业的具体情况。

　　根据规定，土地增值税清算条件分两类：

　　一是必须清算的情形，包括开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。

　　在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

　　张斌表示，对房地产开发企业而言，在房地产项目达到土地增值税清算条件之前，应根据房地产项目的销售进度计提应缴纳的土地增值税，在资产负债表中体现为应交税金的增加，等项目达到清算条件再向税务机关申报缴纳土地增值税。