专家齐聚易居论坛 共商健全符合国情的保障房体系

人民网上海11月18日电 （记者孙小静）以“三中全会后的住房保障与双轨体系建设研讨”为主题的易居论坛，日前在上海举行。本次易居论坛是上海市社会科学界联合会第七届“学会学术活动月”系列活动之一，上海市社联为指导单位。来自相关研究机构及从事住房保障的房地产企业代表与会。

华东师范大学教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在论坛上表示，健全符合国情的住房保障，社会和行业企业关注的焦点在于，住房保障和市场化两者的推进关系如何？相互作用和影响的机制又是如何？解决好此类问题，有助于房企社会责任的实现，并增大企业发展的机会度；有助于十八届三中全会后保障房科学体系的建立和健全。

保障房成效评析

近年来，在住房双轨体系下，保障房建设取得了显著的成效。但与此同时，诸多问题也暴露出来，引发与会者的积极思考：如何让更多群体分享保障房改革带来的制度红利；保障房建设如何同就业、交通、城市规划等内容进行有机结合；区域化及差别化的住房政策应如何执行；流动人口如何解决住房问题等等。

2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，保障房建设被提到了新的高度，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，在经历了2008年的金融危机后，保障房投资建设的力度继续加大，新一届政府淡化房价调控，但对保障房的关注力度却加大了，今年来国务院常务会议两次部署保障房和棚改房事宜。

保障房在解决问题中完善的过程，正是住房双轨体系的构建过程。华东师范大学商学院博士后李然认为，住房双轨体系体现了住房市场中政府主管和市场介入的双重力量。在住房市场多重目标的驱动下，我国却缺乏住房发展的明确目标，连贯性、一致性和系统性等要素的缺失，使得保障房各类问题重重。以上海为例，表面上看，包括保障房在内的住房市场发展非常稳健，如在2009年至2012年期间，上海保障房投资增速快于住宅。但在保障房需求量大的背景下，却也面临着高空置率的情况。

目前保障房建设多位于城市郊区，因此部分市区的城市问题伴随着此类房产的建设，而逐渐转向郊区。上海房科院房地产经济研究所副所长江莉曾对部分保障房基地的入住情况做过调研。她表示，此类区域老龄化比例明显高于市区，存在群租现象；部分依靠低保的无业人员，在此类区域生活，这一群聚性增添了相应的不稳定因素。杨红旭将此形容为“市区把包袱丢给郊区了”。

此类微观和宏观面暴露出的问题，张永岳认为，与两个因素密切相关。一是流动人口状况；二是供需状况。对此，与会人员表示了认同，认为双轨体制下要保证保障房的健康发展，必须致力于解决这两大因素背后的失衡。

经适房存废成争议

十八届三中全会后，经济适用房的方向如何，是否会面临“三房合一”的现象？对此，上海社科院房地产中心研究员顾建发表示，过去全国在经适房上的建设力度较大，但由于经适房带有产权的属性，因此容易形成诸多利益。包括“武汉六连号”事件，都说明了背后的矛盾和黑洞，也表明经适房在执行和管理上存有诸多漏洞。当地方管不好时，干脆就取消了这样的一种产品。比如河南在2012年、广东在2013年就开始对经适房进行大手笔的改革。相比而言，上海在未来经适房的存废上，在“十二五”期间的变化程度将不大，但到了“十三五”期间可能会有新的变化。

对于目前保留经适房，江莉表示，部分城市确实存在“开宝马住经适房”的社会丑闻，但上海在准入审核方面，做得非常到位。经适房不能因此一拍子被打死。至少对于上海市场而言，有三个理由支持经适房生命的延续：一、经适房作为保障房的重要组成部分，在设计之初就已体现出较大的公益性；二、对于特定对象而言，仍需借助经适房来满足置业需求，上海目前正积极引入各类高端人才，但此类人才不大可能与动迁房、公租房等住房挂上钩；三、经适房拥有产权的属性，因此能让部分业主获得实实在在的优惠，毕竟有些“夹心层”错过了福利化分房。同时，经适房的出售，也将缓解地方政府的资金压力。

对于未来购置经适房的群体结构，目前仍面临着不确定性。上海易居房地产研究院院长助理崔霁认为，经适房未来存在的意义并不大，当然，即使经适房要续存，也必须有精准的定位。她谈及易居研究院参与上海申通集团的一个项目研究，该集团共有36处轨道交通停车场，其土地面积相当于上海一年的土地成交面积。该集团在上海金桥产业园区边上有一块优势地块，由于该区域拥有优质的企业员工和较大的政府人才引入力度，经适房在此将有较好的市场需求作支撑。

房企建保障房实现公益性盈利性统一

上海中建中拓投资发展公司总经理高洪彦在会上分享了其保障房建设的经历。作为中建八局的直属企业，所投资建设的浦东新区民乐大型居住社区是上海“十二五”期间最大的保障房基地。响应政府口号、履行政府责任，自然值得肯定。由于该项目定位为大型居住社区，而非大型社区，因此居住功能要强于办公和商业功能。对此，他提出，从新型城镇化等角度看，在创新的机制下必须要有进一步完善的思想，比如增加更多的配套等。

中建集团履行社会责任，成为参与保障房建设的强大动力。中建申拓公司依托“中国建筑”集团优势及强大的品牌、人才、资金、技术、管理等丰富资源，始终坚持“四高”的开发理念，严格按照“四同步”的住宅公建配套同步要求，在实施开发大居保障房的同时，同步负责实施开发市政、公建配套等项目，按照商品房相同甚至更高的标准来打造“规划科学、配套健全、环境优美、工程优质”的大型居住社区。

与会者表示，目前地方政府大力发展保障房，其初衷是好的。但是，确实需要更迫切关注房企的利益，从而使其实现公益性和盈利性的统一。

崔霁认为，纵观目前的保障房利润，一般企业从盈利角度是不可能主动参与的。部分房企愿意在工业用地不变性的条件上，进行公租房建设。因为此类房源交通便利，有较好的市场支持。但是，此类保障房建成之后，投资回报率是否能确保？这构成了房企的困惑。因此必须设计一种机制，让房企的投资回报率显得可观。如果此类成本让房企承担，最终又转嫁到小业主身上，那么政府在保障房上的社会责任目标将会弱化。

对此，张永岳点出了房企困惑的实质，即背后隐藏的成本分担与投资收益的博弈成份。

政府不应扮演“消防员”角色

政府是保障房建设的三大主体之一，理应扮演好角色。顾建发认为，目前政府在保障房上扮演的不是规划师的角色，而是“消防员”的角色，施展的是救急的功能。我国的住房保障建设，并没有很好的规划做支撑，而是基本处于应急状态。当然，新一届政府以全新的执政理念倡导了小政府的模式，因此让社会各阶层对未来住房保障的工作增添了信心。

政府既然要改变目前的角色，就必须采取市场化的手段。李然认为，可以借鉴美国、新加坡和香港等国家与地区的经验，让政府自己摆对位置。在政府介入达不到均衡、政府管制没有形成最优的状态时，应采取什么手段呢？政府可以从住房消费金融等方面进行探索。如规范公积金的运作方式、构建住房金融体系的机制、扩大住房抵押贷款的规模等，甚至可以培育住房抵押二级市场。政府支持金融创新，才能在住房双轨体系中扮演正确角色。

杨红旭认为，必须看到，保障房的金融体系在中国还是比较脆弱的，这与美国完全不同。美国金融创新比较多，如房地美、房利美等机构，在美国住房史上较好地支持了平民的置业需求。制度性的利率优惠、贴息和抵税等政策，在中国几乎没有。

他建议，应该紧紧围绕十八届三中全会释放的新信号，全会公报指出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”建立城乡统一的建设用地市场，这在2008年已有过提法，再次强调，自然将引发政府在此领域角色的转变。与会人员纷纷表示，认为这将利好未来政府在保障房用地等方面的政策突破。

顾建发进而认为，政府管制失灵反而扭曲了市场，地方政府要防止拍脑袋做决策的做法。十八届三中会会后，市场化势必成为强化的内容，这显然也是政府角色转变的一个过程。

建立长效机制推进保障房发展

在保障房的用地机制上，江莉提出的“先推商品房用地，再推保障房用地”思路，得到了与会者的认同。部分房企获得了保障房用地，但却丧失了商品房用地。表面上看，相应的补偿机制在理论上也很完美，但在实践中却屡屡碰壁。因此，传统的程序可否调整，从而让房企优先得到商品房用地，这样才能避免政策对部分参建保障房房企的误伤。

崔霁提出，公租房用地应位于市区或交通便利的地方，如有轨交的地方。同时在公租房旁边搭配一块商品住宅用地。如果没有这样的用地，也可以通过补贴或其他地方选址的方式来解决。这样的商品房搭配公租房的开发模式，对企业来讲才是受欢迎的。

而在保障房的供应与需求方面，高洪彦认为，应事先明确需求状况，进而保证供给，使得保障房建设有的放矢。建议地方政府先对动迁房、公租房等需求做详尽的调查，这样在三方协议的约束下才能更好地支持未来产品的市场消化。而在保障房的供给上，也并不一定要建在郊区。保障房建在市区，但应以高楼的形式呈现，这不仅提高了用地效率、解决了郊区保障房衍生的交通问题，同时也能进一步美化城市景观。

他以中建海外在香港某项目为例，认为开发经验值得中国未来保障房建设学习。该项目一些部件在工厂加工好，包括卫生间、厨房等，加工好的部件在楼盘中直接装拼，不仅性能很好，还很具经济性。崔霁认为，这实际上是住宅产业化在保障房市场中的重要体现。

论坛中，与会者思想碰撞，但不乏形成共识。大家一致认为，目前保障房建设亟需注入新的改革与创新精神，同时以长效发展机制推进保障房的建设。

张永岳在总结中表示，目前鼓励社会组织包括企业参与保障房建设，这个方向值得肯定。在十八届三中全会的精神指导下，中国的住房保障势必能上一个新台阶。随着房地产调控长效机制的建立以及市场预期的变好，相信在保障房市场中，既能看到民生职责的不断履行，也能看到其对中国经济社会新一轮发展带来的推进作用。