城市更新 宝安腾飞新引擎

　　城市更新正在改变着宝安老城区，近年来仅在新安街道就相继启动了18个城市更新项目。 何俊 摄

　　9月底，阿隆在位于宝安老城区创业路与前进路交界的中洲中央公园二期购入了自己名下的第一套房，每平方米逾3万元的价格曾一度让他当初在多个选择中再三徘徊：“之前也看了宝安中心区、南山后海等多个物业。开始家里人并不支持在宝安老城区置业，认为人口密集、城中村多，交通基础设施拥挤等。似乎看上去这里缺少一点深圳的都市气息。”

　　最终让阿隆选定宝安老城区的原因是这里的远景规划。在详细了解了宝安中心区城市更新与环境提升的长远规划之后。阿隆认准了城市更新将会给老城区带来更多的投资附加值，并认定了宝安中心城区就是一处值得投资的“富矿”。“我了解到，现在宝安老城区同时开始了多项城市更新工程，就在中洲花园方圆5公里的范围内，已经有了海雅缤纷城这个巨无霸商业综合体，而中洲中央公园的综合体与中粮旗下的大悦城也在规划之中，据说规模不在海雅缤纷城之下。可想而知宝安老城区在不久的将来将成为一块商业旺地。”

　　时代巨变 老城区遭遇发展尴尬

　　一直以来，宝安人习惯将新安、西乡两个街道的宝安大道以北区域称为老城区。顾名思义，这里亦是宝安最早开发建设的区域。1981年，深圳市酝酿开设特区二线关，同时筹划在二线关以外恢复宝安县建制，并选定于南头关外至西乡的地区建立新的宝安县城。在这里，宝安人按照网格划分的方式一步一步建设起自己的新城区，从1区、2区、3区直至70多区。30余年弹指而过，伴随着城区建设的过程，宝安人也完成了经济腾飞的壮举和人口骤增的变化，而这片宝安最早的城区也成了现在人们口中的“老城区”。

　　步入新世纪，随着宝安中心区填海落成并规划建设，宝安老城区开始在时代巨变的潮流中遭遇尴尬。从上世纪80年代开始规划建设的城区明显滞后，以交通为首的公共基础设施呈现短板，而城区产业陈旧化、商业环境贫瘠等症结也日益严重。老城区的城市更新与环境提升开始成为宝安人直面的重要课题。2011年，随着《宝安区城市更新专项规划（2010一2015）》及相关实施方案正式落定，宝安老城区城市更新驶上了快车道，老城区的多个城市更新项目开始陆续上马。

　　今年10月底，省委常委、深圳市委书记王荣一行先后到龙岗区天安岗头、福田区赛格日立两个城市更新项目现场，实地了解项目进展，并主持召开座谈会，听取全市及各区城市更新工作情况汇报。王荣指出：深圳全市城市更新工作全面启动，项目点多面广，更应从规划、建设等方面严加监管和控制，更应从推动产业转型升级、改善人口结构、完善公共配套等方面加强引导，从而调动各方积极性。

　　对于处在城市更新关键节点的宝安老城区来说，一场争分夺秒的攻坚战正在拉开。这场硬战事关老城区在进一步深化改革中的区域竞争力，事关老城区在特区一体化进程中的话语权。

　　区域遐想 打造前海的“超级链接”

　　2012年起，宝安区确立了“两区一中心”的宏伟发展目标，也成为深圳科学发展示范区、特区一体化先行区，以及和前海一起打造深圳西部城市中心。提起与前海一起打造西部中心，不少人首先想到的便是宝安中心区在“前海战略”中优越的地理优势，规划总用地面积15.06平方公里的宝安中心区与前海面积相当，且在地理上接壤比邻，无疑是前海天然的“后花园”与战略储备区域。

　　但事实上，即便前海与宝安中心区面积相加，也仅30平方公里，在国家级的战略开发区域中可谓袖珍。一组数据表明：天津滨海新区面积达到2270平方公里，上海浦东新区则是1200平方公里。南沙新区原来只申请了400平方公里，后来进一步扩充到了800平方公里。

　　在这一背景之下，离前海数公里之遥的宝安老城区走进了大家的视野。或许，这块尚显陈旧的风水宝地只要多加擦拭，将是深圳西部又一颗璀璨明珠。而在城市更新的步伐中，宝安老城区也正一步一步地释放出自己炫目的光芒。

　　海雅缤纷城的横空出世成了一个闪耀的信号。今年初开始，位于宝安建安路的海雅缤纷城正式开门营业，接近20万平方米的商业面积使得商城超越罗湖的万象城，成为深圳市16个大型购物中心的老大，宝安终于有了深圳最大、最新的Shopping mall。

　　这个记录恐怕在不久的将来会在宝安老城区又一次被刷新，由中粮地产投资的宝安老城区25区的中粮深圳大悦城城市更新项目将致力于打造深圳西部最具体验感的时尚中心，规划中的商业面积达到25.7万平方米。

　　城市更新正在改变着宝安老城区，仅仅在宝安新安街道，近年来相继启动了18个城市更新项目，除了中粮地产投资的大悦城项目之外。还有中洲地产投资的26区城市更新项目、华联控股投资的27区华联新安片区城市更新项目、招商地产和中颐地产投资的34区城市更新项目等。

　　而记者进一步了解到，由于宝安老城区旧工业园等原有设施的产权较为明晰，城市更新前期基础较好，包括华润、佳兆业等巨头也对宝安老城区的城市更新项目抱有浓郁的兴趣。

　　“过去，人们对宝安老城区的印象是道路狭窄、停车位少，建筑老旧、城中村多。随着城市更新项目的持续推进，只要5年的时间，人们就可以看到一个截然不同、焕然一新的老城区。这种变化就像5年前看宝安中心区，10年前看南山，大家都预想不到它们会发生这么大的变化。”宝安前进路一家地产中介公司的工作人员向记者解释道：“宝安要和前海一起建设深圳西部中心，老城区在其中将发挥重要的作用。前海的面积有限，很多居住、商业、文化、娱乐等娱乐功能需要周边的区域帮助‘消化’，从这一点来说，城区发展较为成熟、又具备很高人气的宝安老城区无疑是非常理想的承接地。可以肯定地说，宝安老城区在经历城市更新之后，能够为前海提供很多配套服务，甚至和前海一体化。这一点，我是非常有信心的。”

　　产业突围 城市更新求索产业特色

　　外界普遍注意到，10月底王荣视察的天安岗头、福田赛格日立两个城市更新项目，均代表产业转型升级的代表性与典型性。天安岗头项目位于华为科技城内，是深圳“十二五”规划重大项目，项目拆迁用地面积约60万平方米，总建筑面积近290万平方米，城产融合，致力发展以云计算等为代表的新兴产业。而赛格日立项目改造前为赛格日立厂房，改造后拆迁用地面积约13万平方米，建筑面积近79万平方米，计划建成融合创业板总部基地、高新技术产业孵化基地和相关配套功能的综合园区。

　　提到城市更新，不少人第一反应便是将其与商住环境的提升直接划等号。事实上，城市更新的概念不仅仅只是简单的商住建筑提升，发展与培育具有竞争力的产业亦是城市更新的重要根据。缺乏高端产业的城市如同缺失了驱动经济社会发展的引擎，也容易使得城市的商住环境空心化。

　　作为原关外区域，近年来，宝安老城区的产业升级在城市更新的大潮中历经了转型的阵痛。近年来，位于宝安42区的华创达现代服务产业园做了一次大大的“减法”，这家建于上世纪90年代、典型的老城区工业园一口气淘汰了园区内176家五金、制衣、塑胶等小型加工厂和洗车场、废品回收门店等低端工商业态。

　　“在改革开放史上，宝安区早年曾以‘三来一补’企业为主，这些企业为宝安经济的腾飞做出了贡献。但是随着时代的发展，这些高能耗、高污染、低附加值的传统制造企业已经严重缺乏市场竞争力与可持续发展能力。如果我们不在城市更新的大潮中对这些低端劣势的企业进行淘汰，将形成两败俱伤的局面，首先是低端企业失去转型的机会，其次我们的区域也将失去产业优势。”新安街道办事处的一位工作人员告诉记者。

　　一边做减法，一边做加法。华创达园区在城市更新的主题中下了重注。从去年开始，华创达公司投入了9000万元，全面装修整改华创达现代服务产业园，强势引进了电子商务、文化传媒等服务型企业110家，园区租金大幅增长，周边环境明显提升。在新引进的企业中，包括了中国最早的金融虚拟现实互联网软件技术公司云富网络科技，集工业自动化技术领域产品销售及技术服务为一体的高科技公司松特自动化系统有限公司等。去年，园区多家公司参展高交会，并收获颇丰。华创达公司的一位相关负责人告诉记者：“我们在城市更新的进程中抓住了机会，这是非常关键的一步。过去园区主要以低端劣势企业为主，市场不景气，企业日子难过，我们的日子也难过。现在新的企业入驻进来，带动园区整个产业更新换代，企业的市场竞争力节节看好，我们园区也有了更大的信心和底气去谋求更大的发展，进一步带动园区与周边环境的全面更新发展。”

　　记者注意到，宝安老城区正在城市更新的进程中为产业的转型升级全面铺路，包括宝安五大战略性新兴产业聚集基地之一的尖岗山新兴产业园等一批产业载体，正在进行大手笔、全方位的整体改造，正在为高端优势企业的入驻“筑巢引凤”。

(来源:南方日报)