和谐邻里关系呼唤“三驾马车”并驾齐驱

　　□彭澎

　　珠海市海湾东苑因物业费涨价引发业委会与物业公司纠纷，并波及小区住户和客户，业主、业委会、物业、居委会、社区民警都试图解决问题。而类似问题在珠海乃至全国各个住宅小区都不同程度存在，各地也在探索出台相关的物业管理条例，试图推动小区的和谐治理。

　　目前，在我国的商品房小区里，既有传统的自治组织居委会，也有新兴的自治组织业委会，还有实际进行管理的物业公司对包括安保、保洁、维修等一系列工作进行日常操作。居委会虽然在法律意义上是社区自治组织，但实际上更似是政府的一级管理机构，直接受街道委员会指导管理。而业委会是业主自发成立的，无论是法律地位还是实际上都是自治机构，并且由于与业主的物业密切相关，业主的参与意愿通常更加强烈一些。物业公司照理说要经业委会聘请，但由于前期物业管理往往是开发商聘请。这样往往在小区里形成居委会、业委会、物业公司“三驾马车”博弈的关系。

　　海湾东苑的矛盾由物业服务收费涨价没有达成一致而起。物业公司采取拉闸限电来对付不缴调整后的管理费的客户。对于物业公司来说，运营管理成本上升，自然要调整管理费；对于业主和经营客户来说，调价没有得到授权只能按照原标准收取物业管理费。

　　业主反对物管费涨价的理由是服务水平跟不上、账目没公开。被断电的经营客户就是欲按原标准缴费不成而拖欠管理费的，据称其商铺墙体有裂缝渗水没有维修。物业公司则称2000年以来管理费收费标准就没有变过，13年来的物价成本大不相同，而且已经有上百户业主都按新标准缴费了。双方说法似乎莫衷一是。

　　这里的一个主要问题，就在于调价应该走什么程序。根据相关规定，物业费用的调价程序分为两种，一是没有业委会的小区，由物业公司将涨价方案提交业主大会，由居住面积过半且人数过半的业主同意（即“双过半”），然后由居委会抽查其中的20%核实，最后交政府物价部门备案审批。二是有业委会的小区，则调价方案“双过半”后，由业委会确认即可。

　　海湾东苑物业公司提出涨价时，该小区还没有业委会。而业委会成立后对物业公司涨价方案的“双过半”真实性表示怀疑，并进行调查，结果相反。更为关键的是，居委会支持业委会的意见，要求退回多收的物管费。毕竟，从法律关系上来讲，业委会有权选择物业公司，物业公司应向业委会汇报工作。业委会要求物业公司公开账目，至少物业公司可以在不向社会公开的前提下把小区账目向业委会内部公开，这样，业委会可以判断物业管理费是否应该提价、当前开支是否合理，何况小区还有许多广告、物业出租等收入可以支撑开支。

　　至于说账目涉及到商业秘密，这对于业委会来讲是说不过去的，只能要求业委会保密。目前国内物业管理基本上都采取委托制或包干制，很少有酬金制，因此，物业公司更应该说明涨价的理由，而不是相反。

　　值得关注的是，海湾东苑成立了业委会。这是整个事情讨论的前提。当前，广东全省有70%的小区都没有成立业委会，珠海则高达80%的小区没有业委会。在这种情况下，海湾东苑的居委会表示支持业委会，这也是应该的。好不容易成立的业委会，应该让它发挥自治管理的作用，物业公司应该配合才是。

　　至于“双过半”等投票机制，一些城市正在考虑使用“电子投票系统”。这是应该鼓励的发展方向。就当前海湾东苑出现的纠纷来说，物业公司在回函中提出召开居委会、社区民警、物管、业委会联席会议解决争端，这种办法业委会也不应该一概拒绝，这种要求有其合理性，在目前小区管理体制仍有缺陷的情况下是一种能解决问题的方式。

　　总之，小区管理的发展方向是成立业委会并提高其参与度。政府通过居委会指导小区管理，主管部门和街道也可在必要时予以指导。物业公司要更加配合业委会工作，业委会有权解聘物业公司，两者建立良好的合作关系是小区和谐的前提。和谐的邻里关系呼唤居委会、业委会、物业公司“三驾马车”并驾齐驱。

　　（作者系南方民间智库专家委员会副主席）

(来源:南方日报)