高德置地商圈为何火不起来？

　　2010年底，随着广州友谊国金店和高德置地广场的风尚广百、苏宁精品等大型主力店陆续亮相，广州重金打造的珠江新城CBD商圈揭开面纱，并以其高端的定位和位处花城广场的地理优势，而被众多业界人士看好，认为其有潜力与天河商圈竞争。

　　然而三年过去了，以高德置地广场为中心的商圈表现并不尽如人意。虽然用餐时段餐饮区人气较旺，但大面积的百货商场则相对冷清，且商家入驻率并不高。甚至有消息传出，高德置地主力百货店的高楼层将转租做奥特莱斯（品牌折扣店）。高端消费人群聚集的高德置地商圈，为何火不起来？

　　走 访

　　商场人气稍显不足

　　公开资料显示，高德置地广场总建面达92万平方米，包括34万平米的超甲级写字楼和17万平米的国际时尚购物中心以及迪拜JUMEIRAH GROUP管理的JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL和朱美拉酒店式公寓，是一个集酒店、公寓、商场、写字楼于一体的超大型商业广场，横跨广州新中轴线的两翼。其中购物中心分为“春”、“夏”、“秋”、“冬”四大主题。

　　2010年12月，“春”、“夏”两大主题引进的品牌相继开业。其中，广百股份集团旗下的风尚广百作为主力店进驻“春”商场，吉之岛（现更名为永旺）也在此开出广东首家SM（食品超市）。

　　记者走访发现，“春”商场与珠江新城地铁站相通，开业较早，人气相对较旺，与地铁站位于同一楼层的永旺超市也为这里带来了不少客流。茶余饭后的空当，一些在附近上班的白领也会就近到风尚广百走走逛逛，但与天河路和北京路等成熟商圈相比，这里的人气还是相对冷清。

　　“一般一年去个两次，”罗先生就是偶尔光顾风尚广百的一员。他告诉记者，只有需要买衣服了或者公司发了广百的购物卡才去。“跟天河城、正佳相比，这里的人少很多、不嘈杂，但是个人感觉货品齐全性也低一些。”他曾实地对比过，有些衣服在高德置地的广百买不到，但广百中怡店的货架上却有他想要的款。“这里连个电影院都没有，配套跟不上肯定会影响人流量。”

　　喜欢逛街的市民曾小姐则坦言自己没去过高德置地。“那里给人的感觉就是工作的地方，不是逛街的感觉。”

　　在风尚广百四楼某品牌专柜工作的温小姐也感觉商场人气不旺。这里装修一般，品牌也不多，大都是住在附近或者在这上班的人会来逛一下，很少特意过来的。“温小姐颇为无奈地说，由于商场指示不明，每天问路的比买东西的还多。经常都是问洗手间怎么走的。”

　　记者看到，风尚广百主要在位于“春”商场的1-4楼，分别经营化妆品、鞋类、男女服饰、家品和童装玩具等。品牌上大都与其他百货店类似，例如，鞋类的主要品牌是TATA、百丽、卡丹路、迪欧妮，少女服饰也大都是常见品牌，包括艾格、周末、衣恋、ONLY、欧时力等。

　　餐饮生意还不错

　　与商场内人气冷清的状况不同，用餐时分各家餐饮店面生意火爆，甚至出现了排长队的现象。

　　在某外企负责企划的白领谭小姐告诉记者，今年中秋前夕，她一直想找一家位于市中心、交通便利但又不算太吵闹的高端酒楼，请客户吃餐饭。经朋友推荐，她选择了高德置地的南海渔村。“环境很好，装修风格清新，房间很大很明亮，菜品也不错。”谭小姐说，她决定以后人多的聚餐都来这。“但也有美中不足的地方，南海渔村在秋商场，从地铁站上到春商场后，还要走一段路，也没有连廊，天晴时会很晒。”

　　记者也了解到，南海渔村自2012年1月开业以来，人气一直较旺，主打商务宴请。中午用餐高峰期，大厅几乎满座，有时甚至需要排位。38间豪华贵宾房也常常需要提前订位。记者看到，同样位于“秋”商场的平价餐厅家乐缘也很火爆。虽然该店在负一层，但直到中午一点半，门外仍排着长长的队伍。

　　和朋友聚餐时，在广州大道附近上班的欧小姐也喜欢选择高德置地。“几个朋友都住得比较分散，大家一般会选地铁站附近相聚，（高德置地）这里是3号线和5号线的中转站，也不用出地铁站就能直接到。”欧小姐告诉记者，大多数时候她会很朋友逛一逛优衣库后，再去九毛九或酸菜鱼店。

　　此外，聚集在“春”广场负一层的麦当劳、必胜客、赛百味等品牌连锁快餐店，一个套餐价格大概在20元至40多元之间，也颇受附近上班族的欢迎。在附近上班的小刘就告诉记者，用餐时间这些店基本都要排队。

　　而在珠江新城津滨腾越大厦办公的罗先生则对高德置地不是很“感冒”。“在那附近上班的朋友一般叫外卖，方便也便宜。”罗先生告诉记者，虽然他和朋友也曾在高德置地聚餐，但因为路标指示不明，容易迷路，所以大家都只说在珠江新城地铁站集中。“还是喜欢在天河城和正佳那边聚餐。”

　　声 音

　　商业氛围不浓 需更长培育期

　　在一个人来人往白领阶层聚集的地方，零售商业为何一直旺不起来？“从地理位置上看，高德置地广场横跨广州新中轴线的两侧，附近写字楼、高端酒家聚集，当时是很看好它的，但现在的经营整体不火爆。”广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，生不逢时、缺乏新意、路网组织不清晰都是导致商圈人气不旺的原因。近几年，整个行业受经济大环境影响都处于惨淡的状态，世道不好，老商场日子不好过，新商场的培育期自然会更长。

　　广州商业总会秘书长罗志杰也认为，宏观经济环境不好，影响到了商圈成长周期。“如果消费井喷，新商圈肯定成长更快。”

　　广州友谊副总经理王晖则感叹：一窝蜂定位高端不现实。“珠江新城虽然聚集了高端人群，但如果没有外来客的支撑，难以持续。”王晖告诉记者，为了配合珠江新城商圈的特色，友谊国金店在硬件设备和楼层设置上都尽量做到与环市东店的不同。“设备更好，服务更周到。珠江新城消费者的年龄段比环市东年轻，所以我们在四楼增加了年轻时尚的女装元素，效果不错，也得到了认可。但目前为止，国金店的客人超过六成是熟客。”

　　在王晖看来，高德置地广场建筑本身的规划设计也是制约其人气的一个因素。“它不像天河路一样，一条大道两边都是商铺，让人一看就知道这是消费的地方。而高德附近都是写字楼，不熟悉这里的人，不敢贸然进入。”王晖认为，商圈若无新客，培育期自然漫长。

　　广东财经大学流通经济研究所所长王先庆言辞则更为犀利。“高德置地商圈旺不起来是必然的。”王先庆认为，高德的楼面布局是按照写字楼来设计的，没有做商业的氛围，定位高端不但模糊，也违背规律。“消费氛围都还没起来，怎么去高端？”

　　物业各自为阵 客流难共享

　　高德置地广场刚开业时，业内很多声音都表示，地处花城广场这个广州城市新地标，将为商圈带来更多的竞争筹码。但3年时间过去了，这一乐观看法似乎也打了折扣。

　　“物业与物业之间是分散的，没有形成一个整体的连接。”王晖告诉记者，高德置地作为一个中心商圈，其辐射范围有限，主要满足的是附近商务人群的消费需求。所以商圈刚开放时，大家对花城广场的游客消费力也寄予了厚望。“但目前来看，效果不明显。”王晖认为，高德置地与花城汇、华城广场并未完全联通，中间有一段露天的路日晒雨淋，部分地方还在施工和招商，整个感觉是分散的，商业氛围不浓。

　　黄文杰也认为，高德置地项目虽然提出了颇具新意的“春”“夏”“秋”“冬”四大主题商场，但目前各商场之间的连廊并未连通，还处于各自为阵的状态。且计划2011年开业的“秋”“冬”商场仍未完全开业。

　　“集中度便利性不突出，给人感觉很散。”罗志杰也认为，目前商圈内各物业未能形成合力，导致整个商圈氛围不浓，有一种大树底下不长草的感觉。

　　定位不清晰 商圈知晓度不高

　　除上述外界因素外，商场本身定位不清晰导致商圈不温不火也成为业内共识。记者查阅发现，2010年高德置地广场刚开放时，项目负责人曾透露，高德置地广场购物中心提倡的是一种主题娱乐化购物形式，其中的灵魂是将艺术和品位有机结合。开业时，高德置地广场甚至将《白雪公主和七个小矮人》舞台剧搬到购物中心。

　　今年1月，高德置地集团宣布将旗下分布在广州的四个购物中心更名为“高德汇”的同时，对外高调表明“高德汇”品牌将专注于搭建服务社区的商业平台，并坚持扎根社区、服务社区，成为“社区型购物中心的倡导者和领航者”。

　　“又是搞舞台剧，又是做社区购物中心，项目开发商对自己的定位都飘忽不定，培育市场当然更难。”一位不愿具名的业内人士说，按地产商的模式和态度做零售，就容易找不到方向。

　　黄文杰则认为，商家自身的定位是否有特色够亮点也很重要。“广百和友谊在其他地方都有，如果你没特色，我为什么非要来珠江新城的店？”

　　罗志杰也认为目前该商圈的品牌同质化现象仍然严重。“产品丰富度不如天河，品牌也与预期有差异，总的来说就是亮点不突出。”

　　此外，珠江新城迷宫一般的道路也颇受诟病。“对于珠江新城，我只知道花城大道一条路，其他华穗路、华夏路等路，名字太像，我都要查地图。”黄文杰直言，高德置地所处之地，看似城市中心，却是交通盲点，难以吸引外来客。

　　王晖也认为，整个珠江新城都有点像迷宫，建筑辨识度不高，较难吸引消费者前往。

　　建 议

　　应针对主力人群做营销

　　虽然高德置地商圈目前经营状况并不乐观，但大多数人仍看好它。“这里集中了高端人群，看好这个商圈。在未来3-5年，餐饮、超市会做出口碑。”王晖告诉记者，如今高德置地商圈的成长速度并不如想象中那么快，但是如果能在居住人群和商务人群之间找到平衡点，把握准主力消费人群，增加商圈的时尚元素，做出自己的特色，该商圈也会很快成长起来。

　　黄文杰认为，高德置地商圈在功能和内容上都与老商圈不同，所以要依靠新的功能的进驻，带旺人气。“不要满广州都是广百和友谊，其实若能引进欧洲或日资等新的百货，会对商圈人气的拉动起到重要作用。重复、同质只会带来竞争。”

　　黄文杰还透露，作为高德置地广场的主力百货店，风尚广百高楼层将转租做奥特莱斯（品牌折扣店）。“预计11月就会有新动作。”黄文杰分析认为，广百转型的可能性有两点，一是高德置地店经营不理想，二是风尚广百这一新品牌试验受挫。

　　罗志杰也认为，商场进行差异定位，做到人无我有人有我优，才能增加竞争砝码。“要认真要就消费者的特点，在经营、性质、内容、模式上吃透，明确自己的亮点和特色。”

　　擦亮地标名片扩大宣传

　　加强商圈与周围地标建筑的协调性也成为不可忽视的一点。王晖认为，要做好这个商圈，政府、开发商业主、商家要共同努力，商圈要成行成市才能旺起来。“规划的先天不足是无法改变的，但如果能擦亮新广州这个城市名片，利用花城广场、广州塔的名气，将省内外区或外省的游客引来这里消费，商家也自然会因应而变。”

　　黄文杰也不约而同地提到珠江新城的地标。“这里有大剧院，有图书馆，这些可以与商圈消费者互动的东西，都是其他商圈没有的，要联合起来。”黄文杰认为，要将商圈做旺，整体协调很重要。其中互通客流是一方面，另外，商圈内各商家最好也能形成一个联盟，由一个机构发出一个声音，将其传递给市场。“比如天河路商圈，组成了天河路商会，推出了国际购物节活动，就是很好的宣传。”

　　王先庆也认为应该加大商圈的宣传，让更多的人知道这里也是可以买东西的。“政府也可以加大对商圈的培育，将文化与商业活动结合起来，向外人宣传这个商圈。”

　　统筹 南方日报记者 于冬雪

　　撰文 南方日报记者 彭文蕊

　　实习生 杜静

(来源:南方日报)