上海多個小區地下車位租金暴漲 有的每月收2800元

業主車輛被攔在小區門外

　　最近一段時間，殷高東路建發璟墅小區門口，總能看到這樣一幕：保安守在小區政青路門口，攔著業主車輛，不讓停進小區，怒氣沖沖的車主隨之喊來“110”。每每“110”趕來協調后，矛盾得以暫時緩解。但第二天，同樣一幕再次上演……

　　原來，7月起，小區地下停車位租金實行新的收費標准，每月2400元。而以前，整個楊浦區對於小區地下停車位，實行月租金最高400元的“限價”。今年3月起，住宅小區停車費價格放開，不再設限。不過，月租金陡然漲6倍，一些業主不買賬，“堵門”大戰從而上演。

　　“2400元，將車停到人民廣場‘來福士’一個月都夠了。位於中外環之間的小區，怎麼能定這麼高的停車費標准？”業主們質問：價格放開了，難道想怎麼收就怎麼收？市場化了，合理的定價機制又在哪兒呢？

　　高價其實是為“賣車位”？

　　7月28日，記者來到建發璟墅小區。這個疊加別墅區去年剛交房，公開資料顯示，小區共有居民276戶，無地上車位，地下車位配置494個，配比接近1:1.8，相當充裕。

　　業主倪先生告訴記者，小區地下車位產權屬於開發商，盡管一個才賣20余萬元，但仔細衡量下，他選擇租賃，也正是基於小區車位足夠充裕的考慮。但沒想到，7月份，開發商在毫無知會的情況下，開出了“天價”租金。“小區停車收這麼多錢，難以接受。”業主們找物業理論，物業辯稱，他們只是執行方﹔找到開發商，開發商強硬地回復居民，作為產權人，享有自由定價權。

　　由於小區車位銷售不理想，才賣掉了180個左右，業主們心裡明白，開發商此舉調價，就是為了逼迫大家放棄租賃，購買車位。但這樣的“強賣”讓業主們不滿，部分業主組建了一個維權微信群，約定與開發商“死磕”到底。

　　對於“強賣車位”的說法，開發商上海中悅房產一名負責人予以否認。對方反復強調，小區車位可租可買，嫌租金高可以選擇買下產權，這是一件“你情我願”的事，不存在逼迫一說。至於之所以收取2400元的車位月租金，也是經過綜合測算的，其中包含了開發商的開發成本、管理成本以及投資的合理回報。“多少回報才是合理？”這名負責人稱不便透露。開發商表示，短期無降價計劃，但會適當聽取業主意見。

　　租金“普漲”，糾紛四起

　　建發璟墅小區已不是申城第一個因車位租金上漲而爆發糾紛的小區。

　　今年年初，國家發改委發文，要求放開住宅停車費價格﹔3月，上海市發改委頒布新版《上海市定價目錄》，明確住宅小區停車費不再列入政府定價范圍，全面實行市場調節價。而此前，申城各個區縣對於地下車位，實行300元、400元、500元不等的最高限價。而由於不像地面共有產權車位那樣，漲價需經由業主表決同意，限價解除后，近兩個月來，申城不少小區的開發商產權車位租金應聲而漲。

　　“普漲”聲中，有市民接受認可的價格正常調整，如陝西北路都華名苑的停車租金，從以前的400元漲價至如今的620元﹔但也有幅度驚人、業主無法接受的“暴漲”。而且，這樣的“暴漲”多見於開盤時間不長的中高檔樓盤，2400元、2600元、2800元的高價月租金陸續出現，停車糾紛四起。

　　以長風地區的長風雅士名邸小區為例。今年5月，開發商突然提出，地下尚未售出的300個車位，將收取每月2600元的租金。業主隨即抗議，情緒激烈的業主干脆將車停放在小區出入口。政府部門介入協調后，開發商同意將租金下調至每月1300元，但業主們依然表示不能接受。

　　不少市民擔心，開發商會不會利用車位的“剛需性”大肆牟利。假如開發商同時大幅上漲租金和售價，業主又該怎麼辦？

　　不能想收多少就收多少

　　採訪中，記者留意到，與建發璟墅僅一條馬路之隔的三湘七星府邸小區，目前地下車位月租金仍是400元，並未上調﹔附近同屬一個開發商的建發江灣萃小區，車位月租金也仍然是400元。這就提出了一個問題，一個普遍收取400元月租金的區域，合理的地下車位月租金該是多少？

　　問題的根源在於，車位租金價格放開了，但市場化的定價機制卻沒有形成。嘉定區德園路一小區的車位漲價后引起業主投訴，南翔房辦介入協調。協調中，房辦感到難度很大。房辦認為，價格放開后，后續的小區調整有關費用的政策和流程卻遲遲沒有出台，無法運用相關法律或政策予以處罰或處理企業，也無法給予業主對於停車費漲價的相關解釋。有關部門“交由市場定價”的初衷，實際演變成“開發商操縱價格、想怎麼收就怎麼收”的現實情況。

　　專家認為，停車位不管產權屬於哪一方，它都是小區的公共配套設施﹔並且，小區停車位有很強的專屬性，不同小區的車位之間無法形成“價格競爭”。因此，價格放開后，如何合理地、市場化地確定地下停車位的收費標准，應該是有關部門首先要考慮的。合理的租金價格，應該考慮到開發商的相關成本，應該參照整個區域的價格﹔而在發生糾紛時，也應該提供第三方的權威評估。

　　記者觀察

　　該有的監管不宜“放開”

　　怎麼理解“市場定價”？通俗說，就是價格由一個充分競爭的市場來決定，其合理性的基礎是“競爭機制”。但住宅停車市場，跟普通商品市場不同，這個市場實際帶有高度的壟斷性，帶有一定的稀缺性。這種情況下，“市場”又如何來定價呢？

　　幸好，有《價格法》作為約束來保証價格的公平與合法，法規要求相關價格必須“明碼標價”。這意味著，開發商必須在開盤銷售前，就標明車位的售價區間、月租價格以及調價的最短期限和調價的機制。在政府限價時期，這些可能不需要﹔但放開后，開發商必須將“作業”補上，而不是信口開河。再比如，為了制止不正當的價格，物價部門出台了《制止牟取暴利的暫行規定》，來保証利潤率的合理幅度。2800元的停車位月租金，是否涉嫌暴利，也有待於物價部門的調查。

　　價格放開，並不意味著什麼都可不管了。一個限價的市場突然放開，更需要事中、事后的監管立即補位。這應該引起房地部門、價格管理部門的足夠重視。

(來源:解放日報)