大众休闲行居合一

论坛现场本版图片京华时报记者陶冉摄

　　近日，由京华时报主办的一场主题为“跨界风暴来袭——大众休闲，行居合一”的房产、旅游跨界论坛在奥林匹克森林公园内的老宅子举行。旅游地产界和旅游服务商的大咖以及业内专家齐聚在古香古色的茶馆中，探讨房产与旅游跨界的种种可能，而在如今这样一个大众休闲的时代，旅居生活离我们并不遥远，因此地产+旅游的整合打造与营销势必将成为今后行业中的热议焦点。

　　旅游与地产是对俏冤家

　　携程旅行网营销高级经理顿继东

　　地产和旅游资源相互伴生才能留住人

　　旅游线路有没有可能做成地产主题的？举个例子，三亚有一个旅游地产度假区，它那里的房子是可以卖的，全是别墅和公寓，每个人不仅可以买一套房，还能够把自己当成游客在里面去玩，它有一个核心的资源是温泉，而且还单独卖票，这种融合得比较好的是不是可以算作旅游地产？因为如果单纯是地产，不能够吸引游客在那里长期停留。目前的旅游人群每去一个地儿，都希望那里有纵深，时空的感觉大一点，周围还有一些伴生的主题。从现在来看，旅游地产往往都是建在风景优美的地方，远离城市，这种类型游客是可以去的，但是得有相互伴生，比如像乌镇、古北水镇就是可以相互伴生的，如果体量足够大甚至还可以变成一个综合性的景点，吸引人去。

　　但是旅游本身特别强调线路，这种线路是需要有几个点串起来的，如果是一个点往往不太适合游客长途旅行。一般如果一个旅游地产项目周围没有特别好的跟它相匹配的景点，即使改造成旅游线路，也无法支撑游客在那里停留下来长时间的游玩，行程会显得特别单薄，因此带有旅游地产主题的长线游一定是需要有伴生的。

　　凯撒旅游市场部业务总监鲍龙

　　跨界不能只停留在营销层面

　　涉及到地产的产品研发凯撒目前来讲基本没有进行过尝试。但其实我们经常和地产跨界，不过这个跨界是停留在营销层面的，因为实际上买房的客户基本上也都是在旅行社预订消费的客户。旅行社手里有大把的核心会员，因此地产商也可以间接的来做一些房产的销售，比如说我们现在和碧桂园也有合作，会搞一些特购活动。实际上旅行社和地产商在某种层面上是一致的，只不过从各自的产销链上挖掘的客户需求，现在还没有激发出所谓的利他。因为我们现在把地产元素融合进旅游产品的时候常常会有失败的案例，自认为这个旅游线路开发得非常漂亮，整个行程非常好，但是客户并不买账，因为他认为不是他需要的。所以旅行社非常愿意把自身的资源拿出来，和地产的大咖们共同做这种经营，争取能为游客带来高价值的配套服务。我们双方的跨界需要找到一个点，不能只停留在营销层面，应该是共同打造出一种新的旅游方式或者是倡导一种全新的生活方式。

　　旅游地产都在怎么做

　　佳兆业东戴河营销负责人丁文吉

　　旅游地产是一种异地宜居型居住方式

　　旅游地产一直被业界提到但一直都没有一个明确的定义，我觉得不管旅游也好，地产也好，都必须要从客户出发，想客户所想。旅游地产跟常规地产或者说城市地产相比，最大的本质区别在于，旅游地产是一种异地宜居型的居住方式，人们可能不会在那个地方长期居住，或者只是满足短期居住的需求。佳兆业东戴河目前在做的旅游项目或者是旅游地产项目，基本上都是满足这部分需求。另外，旅游地产跟常规住宅还有一个比较明显的区别，不是刚需，也不是改善型居住，是一种很宜居或者适合短期行为的休闲、旅游甚至未来可能会发展成为养老的一种趋势。说到旅游和地产的结合，拿佳兆业东戴河这个项目为例，最早大家可能都不知道东戴河，只听说过南戴河、北戴河，我们去做旅游地产，其实同步也在做旅游开发，包括沙滩上的一些娱乐设施的开发、滨海广场等等，我们在整个推广的过程其实也推广了旅游，大家目前都知道了东戴河，知道那里有一片很蓝的海，海边有很多娱乐设施。通过双向型的开发推广，在开发旅游的同时开发地产，只有这两项充分结合起来，才能保证旅游地产能够持续滚动地往前走，这应该说是旅游地产的一个方向。

　　北京中坤灵州旅游开发有限公司总裁辛睿

　　旅游地产要靠旅游带动地产

　　中坤地产从2000年左右开始涉及旅游地产，算是国内比较早提出来并付诸实际行动的企业之一。旅游地产首先要是一个房地产开发企业，通过住宅、商业的开发建设回笼资金，然后才开始投资旅游，在旅游发展的同时，比如说把它做成4A、5A的景区，达到一定的人气效应以后，再在周边进行开发，实现良性的互动。当然这个前瞻性的眼光比较长久，我们很早在景区周边拿地，开始做一些旅游设施，后来做一些旅游相关的酒店等项目，后来发现地产项目是跟旅游分不开的，靠旅游把人气达到一定增长程度以后，住宅和商业也会相应受益。我们最早是在安徽桐城，桐城市委最早找到我们发展这个项目，大家其实不知道桐城有一条老街，我们把它全部重新打造，整个老街运营到一定程度以后，周边的地产也随之被带动起来了，包括整个桐城市周边的住宅、商业都跟着景区的火爆而升温。所以我觉得，旅游地产是一个以旅游带动其他收益的产业，这也是旅游地产最终发展的目标，一定是靠旅游带动地产，而不是做了旅游开发地产。

　　海口观澜湖旅游度假区区域总监张明锋

　　旅游地产要有自己与众不同的模式

　　其实今天的主题特别适合于观澜湖。观澜湖是海口乃至于整个海南岛最大的项目，倡导的是旅居。旅游是有一个行走的目的，人到了这儿才能知道这个地产，看到之后喜欢这儿才能居住到这儿。其实旅游地产，旅游肯定是地产抛出来的一个抛砖引玉的噱头，没有旅行，就不会有这个地产。观澜湖一直倡导高端休闲的旅居生活，而且已经切实落在了实处。观澜湖有自己的度假酒店，有冯小刚打造的一个电影主题的电影公社，有十个高尔夫球场，还有世界最大的温泉，到了旺季，这里每天都有一万多人的到访量。可以说，观澜湖一直是旅游地产的领导者，2007年我们有一个项目的销售业绩创造了当时豪宅的纪录。同时观澜湖还是国家4A级景区，享受着国家级的配套，很多业内人士、摄影师到现场都给予了很高的评价。目前市场上有不少旅游地产项目，但是同质化现象非常严重，一些项目运营多年还是不见起色，原因之一就是复制了太多别人的东西。观澜湖的模式是先建房子，卖现房，与后期物业也是捆绑在一起的，这种模式非常适合于旅游地产，所谓行居和旅居，“行”是有一个出行的目的，喜欢才居住在这儿，观澜湖倡导的就是喜欢居住，才能留下来。

　　碧桂园北京区域营销策划经理王胜军

　　主动去寻求和旅游业的合作

　　其实碧桂园并不是一家专门做旅游地产的企业，目前我们在国内外做的几个相对来说比较成功的项目，基本上都是根据当地实际状况，加上公司的营销优势达到目前的成果。对于碧桂园来说，2014年是一个比较大的转变，2014年开始碧桂园进入北京，布局房山，这是碧桂园一贯的思路，在这种距离城市不是特别远的地方建造宜居的住宅，直到目前在北京有三个项目，都是类似的布局、定位。其实旅游和地产这两个词本身是矛盾的，因为旅游本身是在非定居的地点去完成的，而地产则通过是长期居住的不动产。我们让旅游跟地产结合，在这个过程中我们主动去寻求和旅游业的合作，从2014年整年的运作来看，如果仅仅是我们自己去努力，无论如何是建不起景点也建不起度假胜地的，这一点我们认识比较深刻，在这一年中我们找了类似的渠道，与旅游公司展开线下合作，通过这种方式跟旅游行业结合，这个也将是未来旅游地产的主要出路。

　　北京旅游学会副秘书长刘思敏

　　■观点

　　满足旅游者需求的地产才是健康的旅游地产

　　什么是旅游地产？如果是真正的正本清源，那应该是满足旅游者的旅游需求的地产。首先是酒店，只不过地产商原先很少涉及，但它客观上是成立的。而现在做得最好的旅游地产是什么？是迪士尼，因为它完全把自己变成了旅游目的地，地产项目成为了旅游本身，包括锦绣中华、华侨城、欢乐谷，现在都变成了全是旅游者去的地方，其他像香格里拉、安曼、观澜湖当然也是旅游地产。只有当所有的一切围绕着旅游者的需求来开发建设维护，这才能是健康可持续发展的旅游地产项目。现在有一些项目是半旅游地产或伪旅游地产，一张皮是公园或景点，另一块是地产，有两个项目。一些地产商成功的把房子营销出去之后并没有后续的解决方案，这是社会资源的浪费也是对业主的不负责任，这种就属于中国式的旅游地产，这个绝对是不健康的。

　　■建言

　　分时度假与分享经济有助于旅游地产发展

　　分时度假是一个非常好的理念，对于有实力的开发商来说也可以从中获得一些做旅游地产的好启发。而分享经济是现在提得比较多的一个词，比如像途家、小猪短租等等都是采取这种模式，它能够把社会的闲散资源去分享，旅游地产的开发商其实可以考虑和这些平台去合作，把业主的房源分享起来，盘活使用起来，这样就能对接上那些在不同时段有旅游需求的客户。因为现在旅游地产是一个金字塔结构，最高层次是业主资金雄厚，在各个地方都可以置办别墅，这种人群很少。最底层是酒店或度假村，观光旅游者是住酒店，度假休闲人群是住度假村。而旅游地产其实是处在中间层次，也就是面向那些分时度假人群，客户买一些资产用来分享和交换，同时也能自住度假，这样才能真正把旅游地产的资源最大化地利用起来，并满足更多人的度假需求。

　　京华时报记者田虎潘秀林

(来源:京华时报)