房企重返物业

　　万科联手多家企业以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。恒大与腾讯一同成为马斯葛的大股东，致力于携手打造全球最大的互联网社区服务商……从早期借物业卖房，到随后因成本上涨、纠纷增多而遭遇冷淡，再到近日多家房企重金布局，物业再度成为房企关注的焦点。抛弃过去借物业卖房的传统模式，将物业做成和房地产开发一样的行业，成为不少企业的目标。

　　争抢物业蛋糕

　　争抢物业大蛋糕，成为今年房企的集体动作。

　　7月31日，万科与首创置业此次合作联合注册成立了一家物业公司，公司名称为首万誉业股份有限公司，股权架构为首创占比51%，万科占比49%。双方的合作形式主要是由万科物业管理中心全面管理首创所有新物业的基层物业服务，为首创新项目成立私人定制“服务包”；同时，物业保值增值由首创和万科物业共同研发服务产品。

　　今年6月底，万科就明确了其在物业发展方面的心思，并在公司董事会上通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，同意万科物业业务通过市场化道路追求快速增长的总体策略及引入事业合伙人机制。

　　7月31日，马斯葛发布公告，此前宣布拟认购公司75%股份的腾讯控股与恒大地产，将成为该公司两大股东。其中恒大持股55%，涉资5.5亿港元；腾讯持股20%，涉资2亿港元，其余25%全部为公众流通股。据悉，腾讯、恒大此次合作，主要以恒大社区为基础，同时面向数量巨大的国内其他社区，提供物业服务、增值服务、社区活动等服务。

　　态度的反转

　　事实上，房企对于物业表现出的热情并非今天才出现。在楼市的激烈竞争中，注重软性服务功能、增加物业附加值，正成为各大房企最重要的竞争优势来源。众多开发商在楼盘品质及细节等方面着力提升的同时，个性、完善的物业服务与生活增值服务成为新一轮品质战的主战场。

　　从最早进行物业服务营销的万科，到开展标准式样服务的中海地产，再到体验式服务的龙湖地产以及“部队大院文化”为主打的保利地产，物业服务俨然已经成为品牌房企的又一战略高地。此外，致力于高端豪宅开发的星河湾、绿城和中海地产无一例外地加入到全面提升物业服务的行列中来。

　　然而，优质的物业服务，除了为房企增加了无形的品牌价值外，也对产品销售带来直接刺激。“同样地段的楼盘，因为物业好，在售房时的价格上是能体现的。”某知名房企负责人表示，为了实现房子销售，不少中小房企引入品牌房企物业管理团队，借此打动购房者。

　　随意涨价、收费不透明、公共开支摊派和资金去向不明等，物业管理纠纷成为房地产纠纷的重灾区。

　　加上近些年来人工成本上升，做物管成本不断增加，开发商对于物业的态度也趋于冷淡，受到成本上涨的压力，为了避免陷入纠纷，不少房企旗下项目物业都是以补贴形式或以外包方式运营管理。

　　重新发现物业价值

　　随着房地产企业商业管理的转型，房地产企业在存量市场的物业服务收入快速提升。抛弃过去借物业卖房的传统模式，将物业做成和房地产开发一样的行业，成为不少企业的目标。

　　万科从去年开始提出分拆物业管理板块独立上市的计划，开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。5月中旬，中海地产表示将分拆集团下面的物业管理公司单独上市。

　　在物业管理中，彩生活表现尤为突出。2014年6月30日，彩生活从主营房地产开发的母公司花样年控股独立出来并在香港挂牌上市后，通过内生与并购进行扩张，彩生活在管物业建筑面积、在管住宅社区数量和覆盖城市逐步增长。以2014年为例，彩生活年内总收益由2013年的2.33亿元增至3.89亿元，增幅为67.0%；年内毛利由2013年的1.43亿元增至3.099亿元，增幅为115.8%。毛利率则由2013年的61.6%增加18个百分点至79.6%。

　　一位业内人士表示，传统的物业管理模式过于粗糙，成本高企营运艰难。但并不是说住宅物业管理就不能够挣钱，关键还在于营运思维的转变，重新发现物业价值。彩生活社区服务平台，力图总揽社区业主的衣、食、住、行、娱、购、游等一切生活需求，从而升级为“中国最大社区服务运营商”。

　　新的盈利模式是关键

　　对于物业再次受宠，万科集团高级副总裁、万科物业公司首席执行官朱保全说：“在房地产市场高速增长的时候，没有人会想到我们。但现在市场变了，增量市场变成了存量市场，大家都想在里面分一杯羹，我们又开始被挖出来了。”

　　中信证券房地产分析师陈聪表示，虽然与新房相关的业务未来会随着房地产开发景气度的下降而见顶，但是与存量房增值相关的业务，例如存量房的装修、更新改造、物业管理、租赁服务、小区的智慧化、小区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。

　　潜力巨大的同时，物业市场的挑战同样并存，克而瑞信息集团房地产行业分析师朱一鸣表示，传统物业管理服务的盈利空间小，与服务质量间存在无法解决的矛盾，因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。从理想化的角度来看，唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时，业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯，取决于其对传统物业管理服务的满意程度，在培育初期有亏损的可能，选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。

　　京华时报记者 邢飞

(来源:京华时报)