时事观察:靠房产税能平抑房价吗?

2010年10月25日08:16  来源:《中国青年报》

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  日前,上海房地产新政细则浮出水面。

  房地产新政以行政手段为主,对银行贷款、开发商定价、土地税收的控制已经到了细致入微的地步:除了房产税尚未出台,调控之手指向贷款、融资、定价等各个市场领域。三套房停贷,投资投机性购房无法使用金融杠杆;房价过高的开发企业丧失了融资机会,将面临清查税收的威胁;所得税与土地增值税进行了调整,出台房产税的呼声更是一浪高于一浪。

  所谓房产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者为了保有它们,每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。其实,对于广大低收入群体而言,最为关注的是征收房产税能否平抑居高不下的房价。

  近年来,房地产价格居高不下已经成为房市走向中值得关注的现象。持续火爆的房市同样也是一把“双刃剑”,它不仅占用大量的资金,同时也会带来市场供需失衡,极易形成泡沫,亟待国家运用税收、利率等经济杠杆加以调控。近期有关住宅房恢复征收房产税的消息也似乎已经确凿无疑。

  不言而喻,征收房产税,一方面能增加房产持有人的“持有成本”,促使消费者理性消费,进而抑制房地产投机行为;另一方面,能有效提高房地产资源的利用效率,鼓励房地产流动,刺激土地的供给,避免业主空置或低效利用其财产。此外,还能改变住房消费习惯,使小户型受到消费者追捧。

  早在1986年9月,国务院就发布了《房产税暂行条例》,此后一搁就是20多年。暂行条例制订时,国内住房制度改革还未进行,居民住房大都为租赁型的公有住房,房产税的开征意义不大。而在住房制度改革以后,房地产很快成为政府积极扶持的一个市场,房产税无疑就被视为压抑市场需求的消极因素而打入冷宫。现在,房地产市场泡沫四溢,房市调控挥出房产税这记重拳似乎势在必行,但房地产市场发展到现在这种状况,已经使房产税这个税种抑制房价过快的功效大打折扣。

  用业内人士的话,征收房产税,对于各方都有好处。地价下跌,对于开发商来说,成本下降,风险容易控制;对于购房者来说,房价下跌,使买房的门槛降低,能够让自己买得起房;对于政府来说,征收房产税,让政府有了长期稳定的收入,不像现在,一些地方政府拼命抬高地价,无疑是杀鸡取卵。但房产税真的能遏制高房价吗?虽然,对处于保有阶段的房产开征税收后,会降低业主继续保有房屋的愿望。但是,要实现这个目标必须有一个前提条件,这就是商品房的供求基本平衡,甚至供大于求,其实在这种情况下即使不收税,房价也会出现下跌。然而,我国房地产市场的情况显然并非如此,以城市化带动的对商品房的刚性需求日趋旺盛,而由于可供房地产开发的土地增量有限,这决定了商品房市场的供求关系不可能因为增加税收而得到改变,卖方、出租方完全可以把税收成本转嫁给买方、租赁方,这反而可能推动房价进一步上升。

  应该说,完善合理的税收体系,是衡量一个社会市场经济体系发育程度的重要指标,也是社会公正的具体体现。征收房产税对于国家而言,能够扩大税基,抑制投机,控制两极分化,但也会出现“买房容易养房难”的现象,如果调适失当的话,并不会给老百姓带来直接的收益。在房价严重背离价值的前提下,房价的波动只会为开发商和炒家带来或大或小的空间,并不会转化为购房者的福利。

  笔者认为,房地产税收变革最重要的作用在于改革和完善国家财税体制。征收房产税对房地产市场的影响非常深远,其引发的市场变化将非常复杂。我不赞同那种认为“任何一项税收改革,都是利用税收这一杠杆撬动一部分人的利益,以达到平衡更多人利益的目的”的判断。对于普通百姓来说,也许现在还很难用“好消息”或“坏消息”来概括征收房产税的利弊得失。

  总的看来,征收房产税将会有利于房地产业的健康发展,但如何去执行则需要政府有的放矢,稳步推进。普通百姓,最不希望看到的结果是,征收房产税为新一轮房价上涨创造空间,从而引发新一轮的房价飙升。(吴学安)

(责任编辑:罗旭)
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