查汤臣一品的标本意义:楼市到了"强硬"纠偏时?

2007年06月22日08:47  来源:中国证券报

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  价盖上海、贵甲中国的豪宅“汤臣一品”,可谓是当下“问题楼”的典型标本。它的被查,耐人寻味。囤地、捂盘、假售、抬价……当这些“怪状”司空见惯之时,楼市确乎到了“强硬”纠偏之时:交易秩序整治务须强行入轨,普通住房的有效供给和廉租屋等住房保障需要强力推进,价格市场化与社会公义之间的平衡亦应强劲引导。

  房价狂飙之下的“检查风暴”

  6月5日,上海市房屋土地资源管理局的一则通知,在上海乃至全国的房地产市场掀起了一波巨浪:7日下午,对天价豪宅“汤臣一品”的开发建设及销售情况进行专项检查。

  公开资料显示,位于浦东陆家嘴地区的“汤臣一品”于2005年10月开盘,挂牌均价每平方米11万元至12万元。开盘至今,网上显示签约3套、签订定金合同3套;同时,网上撤销3套定金合同,撤销率列全上海所有在售楼盘前列。尚余可售房源178套长期空置。

  上海市房地局认为,该楼盘开盘以来,社会反映强烈,价格虚高,有捂盘惜售之嫌,签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。值得关注的是,“挂牌价格畸高”首次被视为存在涉嫌捂盘的可能,进而被纳入检查范畴。

  通知书一发出,“汤臣一品”项目的母公司汤臣集团随即在香港联交所发布“澄清”公告,称“该发展项目之开发建设及销售方面未有不遵守适用法例及规例”,项目所有的销售都名副其实。汤臣集团主席徐枫7日在接受媒体采访时表示,汤臣“不怕调查”,“汤臣一品”不会降价出售。

  针锋相对的背后,是一场业已刮起的楼市“检查风暴”。今年3月,国家八部委联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》,并召开电视电话会议部署相关工作。眼下,全国都在调查是否存在“非正常、非市场”性的因素推动房价快速上涨。

  楼市问题的典型标本

  “汤臣一品”被查的意义在于它是当下“问题楼”的典型标本。在“汤臣一品”开发、销售诸环节,留下了市场一再重复的典型“症状”:

  一曰“囤地”。工商资料显示,“汤臣一品”的地块早在1995年就全部获得,从拿地到项目销售跨越12年之久,其间土地囤积闲置多年,却没能按照国家的相关规定被处理。

  二曰高容积率。作为住宅楼盘,“汤臣一品”的容积率超过7。如此畸高的容积率在住宅市场无法想像,但汤臣做到了,并且是在上海浦东小陆家嘴黄金地段创下了这一容积率的高记录。

  三曰“暴利”。业内人士算过一笔账,“汤臣一品”每平方米的土地成本不超过1万元,建安成本不超过1万元,前期加配套不会超过0.2万元,加上各项税费,综合成本应在每平方米3万元以内。大约5年前,一家商业银行给“汤臣一品”发放开发贷款时,成本评估大约也是每平方米2万元。即便考虑到开发周期长、财务成本高,几万元成本与11万元售价之间的差距仍令人咋舌。有人将“汤臣一品”与其周边的金茂大厦、在建的环球金融中心进行对比测算,按现价卖掉“汤臣一品”(总售价约156亿元),再造一幢金茂大厦(造价约43.2亿元)和环球金融中心(造价约72.7亿元)都绰绰有余。

  四曰“惜售”。“汤臣一品”自开盘至今已20个月,仅签约售出3套房。按此速度,该天价楼盘要想清盘的话,至少还得花99年。

  五曰“炒作”。汤臣集团有关人士在多个场合为“汤臣一品”销售公开造势:位于上海市中心位置独一无二,拥有顶级“明星身价”,甚至将其类比于“古董”,具有绝对的“收藏价值”。更匪夷所思的是,汤臣还强调:维持高价是出于房地产市场健康着想,因为高价可以抑制投资。

  说辞难掩真相。“汤臣一品”开盘至今,签约3套、签订定金合同3套,同时网上又撤销了3套定金合同。高撤销率难免有“虚拟交易”之嫌。房地产专家顾海波指出,上述种种“症状”在当前楼市很普遍。

  “检查风暴”的楼市警示

  解剖标本的意义在于实现由个别到一般的警示。“汤臣一品”被查的背后是当下楼市整治刻不容缓的现实。

  首先,房地产市场交易秩序亟待“强行入轨”,交易环节的公序良俗尤需培育。虚拟交易、炒卖楼花、囤积居奇、人为制造楼荒……凡此种种,最直观的“反应场”就是交易环节。顾海波说,几乎所有房价狂飙的城市,或多或少都有非正常因素推波助澜。他认为,整治楼市,再也不能“雷声大,雨点小”,搞“过场秀”了。交易秩序一日不能“入轨”,房价的人为助推就一日不能消停。

  其次,冲击型的有效供给亟须“强力推进”。交易秩序会加剧楼市“高温”,而根本原因还在于供求整体性紧张和结构性失衡。在一些城市,开发商之所以有“谁捂到最后,谁受益最多”的共同预期,就是因为他们瞅准了有效供给不足的“软肋”。故此,房地产专家蔡为民指出,当前降温楼市,既要打击捂盘,释放潜在供应量;又要强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给,同时辅以廉租房等住房保障的协同推进。

  再次,价格公平与社会公义之间的平衡需要“强劲引导”。楼市“高温”与天价楼盘互为依存。市场化定价确实应是一般商品的价格通则,但同样不能否认,楼盘的“比价效应”客观存在,并且,这一效应还会梯度传导,人们不可能在高档房、普通房之间安上“防火墙”。房地产市场是一个不可分割的系统,尤其是在保障体系尚未建成之时,价格的彻底市场化负效应很大。何况,眼下高房价成了捂盘的“变种”,房价定得过高,其结果就是销售缓慢。客观上,这跟捂房不卖并无二致,都人为地减少了市场的有效供应。

  日前,南京市出台规定,商品住宅销售须由物价部门核价,政府规定利润上限,开发商不得擅自上调已公示的销售价格。而此前,各地楼盘定价并无约束。无疑,这是一个平衡市场价格与社会公义的信号。

(责编:黄菊)
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