國務院參事任玉嶺:“住有所居”有多難--時政--人民網
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國務院參事任玉嶺:“住有所居”有多難

2011年03月01日16:33    來源:人民網-《中國經濟周刊》     手機看新聞

  住房是民生的必需品。國家、社會對居民住房的建設和供給,有其重要的政治性和公益性。

  從古至今,從國內到國外,諸多有識之士和相關政府部門大都是十分關注居民的住房建設和保証供給的。

  中國共產黨作為無產階級的政黨,實際上很早就把百姓的住房問題納入了革命工作的關注范圍。1934年毛澤東就曾指出,“解決群眾的穿衣問題、吃飯問題、住房問題、柴米油鹽問題、疾病衛生問題、婚姻問題,總之,一切群眾的生活問題,都是我們應當注意的問題”。毛澤東把住房問題與穿衣吃飯同等看待,可見住房的民生性、政治性是十分突出的。

  正因如此,建國以來的半個多世紀裡,黨中央、國務院高度重視廣大百姓的住房問題。土地改革期間,在農村,除了進行土地的改革和重新分配之外,也對住房進行了重新分配。在城市,凡建設新的工廠、學校、機關和事業單位時,也都同時要建設職工住房。盡管當時財政十分困難,但還是保証了人人有房住。

  筆者曾經做過大學教師、企業技術人員和研究機構的研究人員,從1960年起,不管走到哪裡,組織上總是在安排工作的同時,也會安排住房,而且讓大家住的地方與工作的地方相鄰近,盡量使年輕人有更多時間投入到工作和學習之中,不會因居住過遠,而把時間浪費在路途中。

  改革開放后的1985年,我國開始推行把原有國家住房賣給個人,初衷也是為了從中得到一些錢,以便為百姓建更多住房,使其住房條件得到改善。應該說,這條路是正確的,對於城市原有的廣大市民來說,住房問題在總體上得到了保証並有較大改善。

  從國外看,無論是歐美國家,還是亞洲國家,各國政府都十分重視住房的公益性質,對住房的建設和供給都推出了包括貸款利息的優惠、稅收政策的減免、財政的直接補貼和廉租房供應等在內的很多政策和措施。

  英國為照顧買不起房的住戶,國家實行了半產權售房計劃,居民可以買50%的房產權,其余50%由政府和銀行分擔。

  澳大利亞、新西蘭除了對居民購房由國家和政府進行補貼外,還十分注重“可承受性住房(affordable house)”的建設,由非營利建設單位借助國家貸款支持建設的低價房,較好解決了中低收入家庭的住房問題。

  新加坡則建設了大量被稱作“組屋”的低價房,屋子較為寬敞,環境同樣優雅、時尚,交通便捷,醫療、教育十分方便。新加坡組屋局的局訓便是我國唐朝詩人杜甫的詩句“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”。

  又如沙特阿拉伯,過去由政府向居民提供補貼建房,2007年則改為建好房子贈給居民住,同年已啟動150萬套住房建設。

  我國的住房問題是城市化推進中的新居民及新生代城市居民的雙重需求引發的。如何解決好有市民資格的新生代居民、尚無市民資格但已成為城市發展不可缺少的新居民的住房問題,是當前住房問題的中心和主體。住房問題,不僅涉及到和諧社會的成功構建,也涉及到城市化的快速推進。

  “剛性需求”是住房建設的服務方向

  當今對住房建設的服務方向,存在著激烈的爭論。第一種觀點是,住房建設要為“住有所居”盡職盡責﹔第二種觀點是,住房建設要“為有錢人服務”。

  持前一種觀點的人,主張把70%的土地供給保障性住房,把70%的房子建成90平米以下的小戶型,這種觀點是符合我國國情的,也是被2007年國務院出台的24號文件明確的。但是,由於持第二種觀點的人,多是既得利益者和相關部門的負責人,客觀上是第二種觀點佔據上風,導致為“住有所居”盡職盡責的國家政策和住房建設的規定與舉措難以實行。

  據筆者調查,很多大城市的住房建設依然走著一條為富人服務的道路:為投資住房服務,為“熱錢”購房服務,為購買第二套、第三套住房服務,為權貴階層異地購房服務的情況十分突出。中央三令五申不許建別墅,但不少地方興建別墅之風一直沒有止息!

  因為住房建設的服務方向嚴重偏斜,不僅造成了城市低收入居民居住條件難以改善,新生代市民與父母分居、成家立業的困難,而且造成了數以億計的農民工,一不能夫妻團聚,二不能贍養父母,三不能教育子女,更不能同住一起享受天倫之樂。

  筆者所在社區裡有3個在大院掃地的婦女,丈夫與妻子同在北京工作,但男方在工地住工棚,女方在中關村住集體宿舍。由於沒有住房,他們均常年不能夫妻團聚。曾有媒體報道稱,廣州63%的已婚農民工常年不能過夫妻生活。要推進社會和諧,就一定要堅持以人為本的科學發展觀。在住房建設方面,就一定要為廣大百姓的“住有所居”盡心盡力。

  有人說,房價高漲,主要是因為有“剛性需求”推動的。但筆者並不認同這一觀點。“剛性需求”確實存在,而且是巨大的,但在很多大城市都因房價過高而被淹沒了,有購房需求的廣大中低收入階層在高房價面前是沒有能力購買住房的。

  在國外,一個家庭購買一套住房的花費常是家庭年收入的3倍左右,而我國有些城市,住房對中低收入家庭而言,常是其年收入的十幾倍、幾十倍,甚至上百倍。因此,我們的住房建設,一定要從它的公益性、政治性考慮,要重視建設“可承受性”住房,要把廣大“剛性需求”作為住房建設的服務方向。

  考慮到我國城市化的推進、數以億計的農民轉市民,以及每年數百萬大學生進入城市的實際,住房的“剛性需求”潛力是巨大的,隻要把住房建設的政策制定好,住房建設的服務方向把握好,這種“剛性需求”不僅會推動房地產的大發展,也一定會為城市經濟的發展創輝煌。

  住房再改革的六大著力點

  我們的住房建設與管理制度的改革已經取得了很大成績。但是,面對廣大中低收入者買不起房、住不上房和廣大百姓對房價高漲怨聲載道的實際情況,我們必須看到住房改革出現的新問題。有必要進一步解放思想,進行住房建設與管理的再改革。

  再改革,決不是對此前改革的否定,再改革是新形勢的需要,是實事求是的表現。

  如前所述,住房是有公益性質和重大政治意義的,它與民生的關系是十分直接的。面對很多大城市數以百萬計的農民工無房可住﹔面對佔70%以上的工薪階層買不起住房﹔面對城市中很多房東把一間房分成多間房出租﹔面對很多人或住地下室或合租一套房、合租一間房的實際﹔面對因住房問題難解決,數以萬計的夫妻不能團聚﹔面對因住房問題難解決,2000萬兒童留守農村﹔面對沒有便宜的房子可購買,“剩男”、“大女”人數越來越多﹔面對城市買不起房,數以萬計的人到農村去建房而又空置不用﹔面對因房價過高,很多家庭變成房奴,消費能力大為縮水,內需難以啟動等等,可以看出,住房建設和管理的改革已成為當務之急。

  為了搞好住房建設與管理的再改革,筆者認為必須著力解決好以下六個問題:

  一、要著力解決好農民工在城市的住房問題。農民工在城市就業的多達1.2億∼1.4億人,佔我國總人口的1/10。農民工不僅已經為城市發展作出了重要貢獻,而且成了城市中不可缺少的一部分。按有關規定,這些農民工都是被作為市民統計進了城市人口的,而實際在房屋使用管理政策上,很多城市卻對他們毫無關注。包括首都北京,雖曾有人大、政協多年呼吁,但至今廉租房都沒有農民工的份兒。

  城市住房建設管理的再改革,一定要把解決農民工住房問題作為重頭戲。不僅要向農民工提供廉價的公租房,而且要為全家兩代人都已住進城市,並不准備回鄉的農民工建設可承受性住房,讓他們走上安居之路。

  二、要著力擴大保障性住房建設。保障性住房,除棚戶區改造和廉租房供應外,重點應是“可承受性”住房。

  筆者並不主張所有的年輕人大學一畢業都要買房住,但是,一定要使大多數工薪階層買得起房。

  據媒體報道,中國工薪階層中80%的人年收入在2.4萬元以下。按照世界上通行的住房價格與家庭年收入之比為1:2∼5考慮,我們取上限,也就是說不應該讓房價高出居民收入的5倍,才是合理的,即一套房的房價應普遍在12萬元。當然,應當從中國的實際出發,要求買房人住小戶型(50∼80平米較為適宜)。

  為此,筆者提出一個公式,即:

  1)家庭收入×5>當地現行平均房價×80平米的,應進入到購買商品房的渠道。

  2)家庭收入×5≦當地現行平均房價×80平米的,應進入到享受可承受性住房序列。

  3)家庭收入×10≦當地現行平均房價×80平米的,應進入到享受廉租房的范圍,而且適於廣大新老市民。

  筆者認為,按照這個公式的第二個算法來設計中國的可承受性住房,以保証廣大中低收入家庭住有所居是合理的,也是能夠做到的。

  三、要認真處理好保障性住房的土地供給問題。我國是人口大國,土地資源相對緊缺,而且在18億畝農田紅線必須確保的情況下,如何解決好保障性住房的土地供給問題,應納入住房建設與管理再改革的重要內容。

  近年來這方面發生的突出問題是,各地保障性住房的土地被侵佔都十分嚴重,都沒有達到土地供給的70%,而且連50%也不到。土地使用上存在的突出問題,一是建別墅用地沒有真正控制,二是相當多的土地被房地產商囤集,三是很多土地被反復倒賣,四是有些土地招標不公開、不透明、貓膩甚多,五是土地價格方面,沒有對保障性住房實行特事特辦和特價處理。

  不客氣地講,住房問題發展到今天如此嚴重的程度,實際是與某些主管部門不作為和某些地方不認真對待或官僚主義有關系。

  我們的土地,從農民手中征收時僅支付幾萬元,最多十幾萬元,但到政府手中作為商品房用地賣出時,大都達到幾十萬元,幾百萬元。很多地方的財政預算中,有近半數經費來自於土地,這就足以說明解決保障性住房用地的可能性是巨大的。

  保障性住房用地隻要不無限加價,將其作為公益性需要,政府財政對其少一些依賴,是可以保証土地對保障性住房的低價供給的。

  四、一定要有金融業的配合。金融部門為房地產的發展作出了重要貢獻。但是金融部門與房地產商的長期結合,也出現了很多不盡如人意的問題。

  例如,有些金融部門同房產商的高管勾結起來通過銀行貸款炒房,推高房價。有些銀行部門不認真審查房地產商資格,造成房地產商自有資金極少,而利潤極高,也推進了房地產界賄賂之風過於嚴重。而對房價影響更大的是,當銀行大量貸款流進房地產后,就把銀行與房地產商捆在了一個戰車上,銀行總怕房地產泡沫破裂,而一味地給房地產商支持貸款,造成很多政府對房價的調控政策難以落實。

  為搞好“住有所居”,推進住房建設管理的再改革,一定要有金融部門的合作。金融要把支持保障性住房建設作為重要使命和應擔負的重要責任。金融是經濟發展的命脈,房地產的發展中金融也起著主導作用,隻要金融業明確了任務和方向,我們的保障性住房特別是可承受性住房的建設,就一定能按照中央的部署,創造出更大的輝煌。

  五、住房建設一定要在設計的基礎上先定價后招標。據筆者多方調查,住房的建安成本(即房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本)並不是很高。現在的高房價,一是土地的不合理供給推起的,二是腐敗賄賂因素促成的,三是房地產商虛報造價導致的,四是對所謂的廣告費、銷售費過高估算形成的。全國各地建筑工人的費用和建筑材料成本基本差不多,很多中小城市至今房價還是2000多元。

  筆者曾於2007年在浙江倉南縣看到一個28萬平方米的小區,房子很漂亮,售價僅有630元(不含土地費)/平方米。房價之所以低,就是採取了先設計、先估價后招標的建設辦法,並且給建筑商留足了利潤空間。

  據建筑公司老板介紹,每平方米他們有27元到28元的利潤,28萬平方米建下來,也有較好的收入,公司可以順利運轉。筆者認為,住房建設的管理與改革,一定要堅持這樣的道路和方向。

  六、住房建設不要過分集中搞睡城。新加坡組屋區有不少寫字樓和世界級的大工廠,不少居民可就近就業,並減輕了城市的交通壓力。而我們的不少城市則設立了工業區、商貿區、住宅區,必然不方便群眾生活,也造成城市車輛擁堵。像北京的回龍觀、天通苑就成了典型的睡城。

  筆者認為,隻要政府重視住房建設與管理的再改革,廣納群言,廣集民智,中國的住房問題是能夠很好解決的,我們是可以走出高房價的困擾的。(國務院參事 任玉嶺)
(責任編輯:袁悅(實習))

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